古家に残置物がある場合の不動産売却｜片付けより先に相談を！

― 手間とコストを抑え、トラブルなく売却を成功させるための最初の一歩 ―

古家を売りたいと思ったとき、まず頭に浮かぶのが「残置物（家具・家電・日用品・廃棄物など）をどう片付けるか」という作業です。しかし、片付けを始める前に専門家へ相談せずに自己判断で進めると、思わぬ手間やコスト、法律トラブルを招くケースがあります。筑西市を中心に地域密着で不動産売却を手がける「ひがの製菓（株）不動産部」では、残置物がある古家をスムーズに手放すために、まず「相談」を最優先にすることを強くおすすめします。本記事では、残置物付き古家売却の全体像と注意点を詳しく解説します。

1. 残置物付き古家売却の現状と課題

1-1. 片付けだけでは解決しない複合的な問題

• 分別・廃棄費用の負担：大量のゴミや家電を自治体で処分するには分別・運搬コストがかかる。さらに家電リサイクル法対象品（テレビ・冷蔵庫・エアコン・洗濯機など）は別途リサイクル料金が発生します。
• 法律・権利関係の漠然とした認識：借地権付き物件や共有名義物件では、残置物撤去権限や費用負担を共有者間で争うケースも。
• 建物劣化の進行：残置物が放置される間に水漏れやシロアリ被害が進行、建物価値が大幅に低下する恐れがあります。

1-2. 売却のタイミングを逃すリスク

自己負担で徹底的に片付けを行う場合、作業完了まで数週間から数カ月かかることも。市場価格の好機（引越シーズンや転勤シーズンなど）を逃すばかりか、空き家対策特別措置法に基づく「危険空き家」認定リスクが生じる場合もあります。

2. 片付けより先に「相談」をするメリット

2-1. 費用負担の最適化

不動産会社に相談すれば、残置物の撤去費用を売却価格にある程度上乗せして設定できる場合があります。見積り段階で「残置物処分費込みの価格」を買主候補に提示すると、交渉の手間を抑えつつ手取り金額を確保しやすくなります。

2-2. 作業内容の取捨選択

業者のアドバイスを受けることで、すべてを撤去する必要はなく、「価値を毀損しない程度の最低限の整理」で売却活動を開始できることもあります。多少見栄えが悪くても価格交渉に大きな影響を与えないケースを見極めることで、不要な費用をカットできます。

2-3. 販売戦略の考案

残置物ありでも買い手がつきやすいターゲット層（DIY好き、収集家、倉庫利用希望者など）を含む販売戦略を立案。ポータルサイトやチラシでは「残置物あり」を隠さずに掲載し、「片付け済み物件よりも割安」に設定して募集することで、早期成約を狙う方法があります。

3. 相談先とタイミング

3-1. 不動産仲介会社

• 査定依頼時：残置物の有無を正確に伝え、査定額にどう反映されるか確認。
• 販売準備段階：広告文の書き方、写真撮影時の映り込み対策、内覧時の案内方法をアドバイス。

3-2. 産業廃棄物処理業者・リサイクル業者

• 事前見積もり：不用品回収からリサイクル家電の引取、ハウスクリーニングまで一括で依頼できる業者を紹介してもらう。
• 適正処理の確認：自治体回収か有料業者か、法定処理か不要かの振り分けを専門家視点で分類。

3-3. 法務・税務の専門家

• 共有名義・借地権物件：残置物撤去権限や費用負担条項の有無、売却収益の配分を弁護士や司法書士に確認。
• 譲渡所得税対策：残置物撤去費用を取得費に組み込めるか、税理士に相談。

タイミングの目安：売却方針の決定後、査定依頼の前がベスト。片付け着手の前に一度全体像をつかみ、無駄な作業を減らしましょう。

4. 残置物の扱い別 売却プランニング

※筑西市内の平均的な残置物撤去費用は50㎡程度の古家で20〜40万円が目安（自治体回収含む）です。

5. 実際の売却活動における注意点

5-1. 写真撮影と広告表現

残置物が多いまま写真を撮ると、ポータルサイト検索結果でクリック率が低下します。

• 撮影アングルの工夫：生活感の強い部分は映さず、建物の良い部分を強調。
• 広告文の正直な記載：タイトルに「残置物あり」と明示しつつ、「価格交渉可」「DIY好きにおすすめ」などターゲット層を呼び込む文言を追加。

5-2. 内覧時の案内

• 見学ルートの設定：特に問題のない部屋から見せ、残置物エリアは最後に案内。また、安全確保（足元注意など）を徹底。
• 事前説明の徹底：内覧希望者に残置物処分費用の概算とオプション（残置物処理代行可など）を説明し、不意の値下げ交渉を防ぐ。

5-3. 契約条項への盛り込み

売買契約書には必ず「残置物処分に関する条項」を設け、

• 売主負担／買主負担の範囲
• 処分完了の確認方法と期限
• 未処分物の引渡し後対応（解体費用など）の扱い
  を明記し、トラブル防止を図りましょう。

6. 税務上のポイント

6-1. 取得費への組み込み

不動産取得費に含められる経費として、残置物撤去費用やクリーニング費用を計上できる場合があります。税理士に相談し、確定申告時に譲渡所得から差し引く手続きを確認しましょう。

6-2. 廃棄物処理費の領収書保管

処分費用の証明として、必ず業者の領収書を保管。複数業者に分割して依頼した場合も、すべての明細を整理しておくことが重要です。

7. まとめ：まずは相談、次に最適解を選ぶ

1. 自己判断で片付けに着手しない
   無駄なコストや時間をかけずに、不動産会社・専門業者への相談からスタート。
2. 売却プランの全体像を把握する
   残置物の量や種類、処理方法の選択肢、契約条項への反映方法を、一連の流れで整理。
3. 各種専門家と連携
   法務（契約条項作成）、税務（取得費組み込み）、産廃業者（適正処理）の三者協働でリスクを最小化。
4. 販売開始後のPDCAサイクルを回す
   内覧者数や反応を見ながら、片付けレベルや価格設定、広告文を柔軟に調整。

筑西市エリアで古家の残置物付き売却をご検討の際は、「ひがの製菓（株）不動産部」までお気軽にご相談ください。片付けに着手する前の一歩が、売却成功の鍵を握っています。安心して売却活動を進めるために、まずは専門家への「相談」を第一に行いましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部