住宅ローンが残っていても家は売れる？相談から売却までの流れ解説

～債務残高があっても安心。専門家と進めるスムーズな売却ステップ～

不動産売却を検討する際、「住宅ローンの残債がある状態でも売却できるのか」という疑問を抱く方は少なくありません。特に筑西市内にお住まいで、住み替えや資産整理をお考えの方にとって、ローン残高の有無は売却可否以上に手続きの流れや注意点に大きく影響します。ここでは、ひがの製菓（株）不動産部がこれまで培ってきたノウハウをもとに、相談から売却完了までのステップをご紹介。ローン残債がある家でも適切な手順を踏めば円滑に売却を進められるよう、各段階でのポイントや注意点を詳しく解説します。

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はじめに：ローン残債がある売却の基本知識

住宅ローンが残っている家を売却する際は、まず「ローン完済（抵当権抹消）」と「売買代金の受領」のタイミングを調整する必要があります。一般的に、不動産には金融機関による抵当権が設定されており、売却して得た資金でローンを一括返済しない限り、抵当権を抹消できません。抵当権が残ったままでは買主に名義を移せないため、売却の流れそのものが止まってしまうおそれがあります。

しかし、売却金額がローン残高を上回るか下回るかで手続きや必要書類が変わるだけで、残債があっても原則として売却自体は可能です。まずは以下の２つのパターンを把握しましょう。

• 売却金額＞ローン残高：売却代金から残債を完済し、差額を手元に残せる。
• 売却金額＜ローン残高：不足分を「自己資金」で補填して完済、または「つなぎ融資」を利用して立て替える。

それぞれの場合に応じた準備を怠らなければ、ローン残債がある家も買主への引き渡しやローン返済をスムーズに行えます。

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相談から媒介契約締結までのステップ

１．事前相談（ヒアリング）

売却を検討し始めたらまず、不動産の専門家へ相談しましょう。ひがの製菓（株）不動産部では以下のような内容を初回ヒアリングで丁寧にお伺いします。

• 現在の住宅ローン残債と契約内容（返済中の金融機関、金利タイプなど）
• 物件の概要（築年数、間取り、土地面積、建物面積、権利関係）
• 売却希望時期や希望価格帯
• 住み替え先の有無や資金計画

ローン残債がある場合は、金融機関への連絡・相談が必要になるため、早い段階からローン残高証明書や返済予定表などを準備するとスムーズに話が進みます。

２．査定依頼と価格設定

ヒアリング結果をもとに、周辺相場や過去の成約事例、物件の個別特性を反映した査定価格を算出します。ローン残債とのバランスも考慮しつつ、「売却金額で残債を完済できるか」「不足がある場合の補填方法」を一緒にシミュレーション。

査定価格だけでなく、

• 売却にかかる仲介手数料や譲渡所得税など諸費用
• 不動産取得税や固定資産税の精算
• 引き渡し後の予定

といったトータルコストを比較検討し、最終的な売り出し価格を決定します。

３．媒介契約の締結

査定・価格設定に納得いただけたら、不動産業者との媒介契約を締結します。媒介契約には「専任」「一般」「専属専任」の３種類がありますが、売却スピードを重視する場合は手厚いサポートが受けられる「専任媒介契約」をご提案することが多いです。

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売却活動から契約締結までの流れ

４．販売活動の開始

媒介契約締結後は、売り出し価格や販売条件を不動産流通機構（REINS）などに登録し、内覧会やオープンハウスを開催します。ローン残債の有無は買主側には原則公開されませんが、適正な価格設定や広告戦略によって早期成約を目指します。

オープンハウス開催時には、住宅ローンの残債状況を把握した上で事前に交渉条件を調整し、「売却金額で完済可能」「不足時の補填手段あり」といった買主への安心材料を整えておくと効果的です。

５．購入申込み・価格交渉

購入希望者から申込みがあったら、売り主として契約条件の確認・交渉に入ります。価格だけでなく、引き渡し時期や設備の状況、ローン残債の清算方法についても取り決めを行います。特にローン残高を超える金額での成約であれば、その分自己資金の負担が少なくなる旨を買主に伝えられるため、交渉が成立しやすくなります。

６．売買契約の締結

条件に合意したら、重要事項説明書の受領後に売買契約を締結します。この段階で手付金の受領と同時に、売却代金の一部をローン返済の仮予約に充てる「つなぎ融資契約」の手配を進めるケースもあります。金融機関との調整が必要な場合は、売買契約書とローン残高証明書をもとに返済スケジュールを確定しておきましょう。

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決済・引渡しまでの最終ステップ

７．ローン完済（抵当権抹消）の手配

売買契約後、決済日に売却代金の支払いを受けると同時にローンを一括返済します。金融機関からは「抵当権抹消同意書」や「完済証明書」を発行してもらい、法務局へ抵当権抹消登記を申請。登記完了後、抵当権が外れた権利証（登記識別情報）などを買主に引き渡します。

抵当権抹消手続きの流れ

1. 売却代金受領 → 返済用預金口座へ入金
2. 金融機関へ完済手続き申請
3. 抵当権抹消同意書・完済証明書の取得
4. 法務局での抹消登記申請
5. 登記完了後、権利情報を買主へ移転

８．物件の引渡し

抵当権抹消登記が完了し、物件の鍵や書類を買主に引き渡せば、売却手続きは完了です。引渡し日には、事前に室内の清掃や最終確認を行い、トラブルなく引越しや明け渡しができるよう準備しましょう。

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ローン残債がある家を売却する際のポイントと注意点

• 自己資金の確保：売却額が残債を下回る場合、差額をどのように捻出するかを早めに計画する。つなぎ融資や親族からの借入れも検討。
• 税務面の確認：譲渡所得税や住み替え特例など、売却に伴う税金はケースごとに変動。専門家（税理士）への相談を推奨。
• ローン条件の見直し：金利タイプ変更や借り換えによって、残債の総額や完済タイミングが変わることもあるため、金融機関と相談しながら最適な返済方法を選択。
• 売却スケジュール管理：住宅ローン完済→抵当権抹消→引渡しの各手続きを逆算し、余裕をもったスケジュールを組む。

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まとめ

住宅ローンが残っている家の売却は、一見ハードルが高く見えますが、適切な準備と専門家のサポートがあればスムーズに進められます。特にローン残高を上回る価格での売却シミュレーションや、売買契約と並行したローン返済手続きの事前調整がキーとなります。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市エリアの市場動向を踏まえた査定と、住宅ローン残債があるお客様それぞれに合わせた最適な売却プランをご提案。ローン返済中でも安心して売却活動を進められるよう、最後までしっかりサポートいたします。ご売却を検討された際には、どうぞお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部