家を売る前に準備すべき5つのこと｜残債処理・不動産査定・引越し計画

～後悔しない売却のために今から取り組むべきポイント～

不動産の売却は、人生の中でも大きなイベントの一つです。特にマイホームを手放すときは、家族の思い出と資産のバランスを考えながら、慎重に準備を進める必要があります。筑西市を拠点に地域のお客様をサポートしてきたひがの製菓（株）不動産部では、「売却前の下準備が成否を分ける」と考え、以下の５つを特に重要視しています。本記事では、それぞれの項目について具体的な進め方や注意点を詳しく解説しますので、これから売却活動を始める方はぜひ参考にしてください。

１．住宅ローン残債の把握と処理方法

1-1. 残債の確認方法

売却価格から住宅ローンの残債を差し引いた金額が、手元に残る正味の売却益になります。まずは、ご契約中の金融機関に「残債証明書」を請求し、ローンの正確な残高と、繰り上げ返済手数料、抵当権抹消にかかる費用を把握しましょう。

• 残債証明書：金融機関窓口またはWeb申請で取得可能。
• 繰り上げ返済手数料：金融機関によって金額が異なるため、事前に照会。
• 抵当権抹消登記費用：司法書士への依頼料と登録免許税（土地・建物それぞれ1,000円）が必要。

1-2. 残債超過（オーバーローン）の対応策

売却価格より残債が上回る場合は「オーバーローン」と呼ばれ、以下の方法で調整を図ります。

• 自己資金投入：差額を現金で補填し、抵当権を抹消。
• 買主への債務引き継ぎ（リバースモーゲージ型）：高属性の買主がローンを継承する場合。ただし金融機関の承認が必要。
• 家族や親族への売却：親族間取引で低金利ローンの再利用を検討。ただし贈与税や適正価格の指導に留意。

２．不動産査定で相場感をつかむ

2-1. 机上査定と訪問査定の使い分け

ひがの製菓（株）不動産部では、初期段階で「机上査定（オンライン・資料査定）」を活用し、おおまかな相場感を掴みます。続いて、より正確な価格を知るために「訪問査定（現地査定）」を行います。

• 机上査定：所有地の住所・面積・築年数などをもとに、周辺の類似成約事例と比較。最短即日～3営業日で価格帯を把握できる。
• 訪問査定：建物の傷み具合、日当たり、周辺環境を現地で確認。リフォーム履歴の有無、耐震補強の状況なども査定額に反映。訪問後1週間以内に詳細査定書を提出。

2-2. 複数社比較のポイント

不動産会社によって得意分野や査定手法が異なるため、必ず複数社（目安は3社以上）に査定依頼しましょう。比較するときには、以下のポイントを確認します。

1. 査定根拠の透明性：類似事例やエリア特性の説明があるか。
2. 提案内容の豊富さ：販売戦略やリフォーム提案まで含めた総合的なプランか。
3. 販売手数料と契約条件：仲介手数料の算出方法、キャンセル時ペナルティ、専任媒介と一般媒介の違いを比較。

３．必要書類の準備と権利関係の整理

3-1. 書類リストと入手方法

契約締結から決済・引渡しまでに必要な公的書類を事前に揃えておくと、スムーズな手続きが可能です。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局で取得（オンライン請求も可）。
• 固定資産税評価証明書：市役所（資産税課）で取得。税額計算の基礎資料。
• 建築確認済証・検査済証：建築当時の戸建て証明書類。紛失した場合は再発行や代替資料で対応。
• 売買契約書ひな形・重要事項説明書：不動産会社から提供を受けるほか、専門家と雛形を確認。

3-2. 法令・権利関係のチェック

• 境界確定：隣地との境界が確定済みか。未確定の場合、測量業者に依頼して確定測量図を作成し、境界標を設置。
• 地役権・抵当権などの設定：土地に地役権や賃借権が設定されている場合は解除や移転が必要。抵当権は前述の残債処理後に抹消登記。
• 再建築不可物件の確認：道路幅員や接道状況で再建築が許可されない物件かどうかをチェック。買主に事前説明を徹底。

４．住みながら売却する際の住宅演出（ステージング）・リフォーム

4-1. 空家管理とステージングの基本

実際に居住しながら売却を進める場合、内覧時の印象が成約率を左右します。次の対策を検討しましょう。

1. 清掃・整理整頓：床や窓ガラス、キッチン・浴室など水回りを徹底的に磨き上げる。不要物は処分し、生活感を抑えた空間づくりを。
2. 簡易リフォーム：壁紙の張替え、照明の交換、畳表替えなど低コストで効果の高い箇所に優先的に手を入れる。
3. 家具・インテリア配置：プロのステージング会社に依頼し、モデルルームのような空間を演出。購入後のライフスタイルをイメージしやすくする。

4-2. 投資効果のあるリフォーム提案

• 耐震補強・断熱改修：中古住宅に対する住宅ローン減税や補助金制度を活用し、断熱性能・耐震性能を向上させるリフォームをアピール。
• 水回りの更新：キッチン・浴室・トイレなどの設備交換は、見栄えと快適性が大きく向上し、査定時にもプラス材料に。
• 外構・庭の整備：玄関まわりや庭先の植栽管理、舗装やフェンスの更新を行い、第一印象をアップ。

５．引越し計画と費用、スケジュール管理

5-1. 引越しタイミングの最適化

売却契約後から引渡し日までは1～2ヶ月が一般的です。引越し業者の選定や日程調整を売却スケジュールに合わせて進めましょう。

1. 見積比較：複数社に訪問見積を依頼し、作業内容・料金・保険内容を比較。
2. 荷造りプランニング：荷物の分類・資材（段ボール・緩衝材等）の手配を早めに行い、余裕をもって荷造り。
3. 同時進行の準備：転出届や転居先の契約、公共料金の名義変更、郵便物転送手続きも並行して進める。

5-2. 引越しにかかる費用の目安と節約術

• 費用相場：単身～2人暮らしで5～10万円、ファミリー世帯で15～30万円程度が目安。
• オフシーズン利用：引越し需要の少ない平日・月末以外を狙うと割引が受けやすい。
• 不用品処分・買取：事前にリサイクルショップやフリマアプリで処分し、荷物量を減らすことで費用削減。
• 近距離割引：同一市内や隣市への引越しは割安になるケースが多い。

まとめ

家を売却する前には、（１）住宅ローン残債の処理、（２）不動産査定で相場把握、（３）必要書類・権利関係の整理、（４）居住中のステージング・リフォーム、（５）引越し計画と費用管理――という５つのステップをしっかりと準備しましょう。各項目には専門的な手続きや判断が伴いますので、筑西市で多くの売却実績を持つひがの製菓（株）不動産部のアドバイスを参考にしながら、自信を持って取引を進めてください。準備万端で臨むことで、希望価格での成約と、新生活へのスムーズな移行がきっと実現します。

ひがの製菓株式会社　不動産部