空き家放置は危険？不動産相場が下がる前に売るべき理由

～老朽化・法律リスク・税負担…「持ち続けるリスク」を徹底解説～

地方を含め日本各地で老朽化した空き家が増え続けており、筑西市においても同様の状況が進行しています。かつては「人が住んでいた家」や「家族と過ごした思い出の場所」であった空き家も、所有者が高齢化したり相続問題が解決しないまま放置されるケースが目立ちます。しかし、自宅を空き家のまま維持すると、見た目の問題だけでなく法律・税制・近隣マンションや戸建て住宅相場への影響など、“放置によるリスク” が次々と顕在化します。本記事では、空き家を保有し続けるデメリットを多面的に解説し、「なぜ不動産相場が下がる前に売却を検討すべきなのか」について詳しくご紹介します。売却をご検討中の筑西市在住の方や、ご親族の空き家の処分に悩む方にとって、有益な情報源となれば幸いです。

１．「空き家放置」の実態と今後の見通し

日本では高齢化の進展と人口減少に伴い、空き家の総数が年々増加しています。総務省の調査によれば、2023年時点の全国の空き家数は約890万戸にのぼり、約2008年の約820万戸から着実に増加が続いています。空き家が増える背景には、以下のような要因があります。

• 所有者の高齢化・相続問題
  高齢化により空き家を管理できなくなった所有者が増え、また相続手続きが長期化して売却や解体に踏み切れないケースが少なくありません。
• 人口減少に伴う「需要減少」
  地方の過疎化・人口減少により、そもそも「人が住みたい」「買いたい」エリアが縮小していくため、古い住宅の総需要が減少傾向にあります。
• 建物の老朽化
  築年数が30年以上の住宅は、耐震基準の変化や設備老朽化により需要が極めて限定的となり、新築ニーズが優先される結果、リフォームコストを上回る価値が見出しにくくなっています。

筑西市においても、この背景は例外ではありません。筑西市の人口は近年微減傾向にあり、郊外の一戸建て住宅地や古民家が空き家化している実態が見られます。特にJR水戸線や関東鉄道常総線の駅周辺を除いた地域では、築古の木造住宅が目立ち、「住みたい人がいない」まま放置されている事例が少なくありません。

今後の見通しとしては、以下の傾向が予想されます。

1. 法的規制の強化
   国や自治体が「特定空き家」に指定し、改善命令や罰則を科す制度を一段と厳格化しています（空家等対策推進法）。築年数が古く、防犯面・耐震安全面で基準を満たさない住宅は、放置による罰則リスクが高まります。
2. 維持管理コストの増大
   空き家を維持するための固定資産税・都市計画税は、住宅用地の軽減措置が外れることで急増する可能性があります。さらに、雑草対策や防草シート、簡易清掃などの管理費用も年々上昇しており、「維持するコスト」自体が負担となります。
3. 周辺不動産相場への悪影響
   近隣に空き家が放置され続けると、景観の悪化や防犯上の懸念があるため、周辺物件の売買価格や賃貸需要にもマイナス作用が生じます。結果として、エリア全体の不動産相場が下落し、将来的には売却価格そのものが更に目減りするリスクがあります。

このように、空き家を放置し続けることにはさまざまなデメリットがあるため、「早めに売却してしまったほうが得策」と言われる理由があるのです。以下では、具体的にどのようなリスク・デメリットがあるのかを詳しく解説します。

２．空き家を放置することで生じるリスク

2-1. 法律面のリスク：特定空き家・改善命令・罰則

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家法）」によって、市町村は以下のような「特定空き家」の指定・行政代執行権限を得ました。

• 特定空き家に該当する要件
• 外壁の傾きや一部外壁の崩落など「倒壊等著しく保安上危険な状態」
• 窓ガラスの破損や施錠不備など「著しく衛生上有害となるおそれがある状態」
• 不法投棄物の放置や異臭の発生など「周辺の生活環境の保全を阻害するおそれがある状態」
• 建築基準法や都市計画法に違反している状態
• 改善命令と罰則
  特定空き家に指定されると、市町村から「除却」「修繕」「立ち退き」などの改善命令が出され、これに従わない場合は罰金（50万円以下）や過料（20万円以下）を科されるリスクがあります。また、改善に要する費用を市町村が負担して後日所有者に請求する「行政代執行」に移行するケースもあります。

筑西市においても、空き家に対する巡回やパトロールを強化しており、地元住民からの苦情があれば迅速に調査・指定を行います。特に道路沿いに面した空き家や駅チカの住宅地では「放置された空き家」による景観悪化を懸念する声が強く、市からの指導が早まる傾向があります。

放置したまま何も手を打たないと、突然「特定空き家」に指定され、修繕や撤去のための費用が膨大になる場合があります。すでに築年数が古い家屋であれば「修繕費用＞土地や建物の資産価値」となり、結果的に自己負担で解体しなければならないケースも少なくありません。

2-2. 火災・災害リスク：通報や近隣への影響

空き家は人が常時いないため、万が一火災が発生しても発見が遅れやすく、大規模火災に発展するリスクがあります。実際に全国的には、放置された空き家から発火し隣家に燃え移ったケースが報道されています。筑西市内でも、工場跡地や古民家周辺で無人の建物から出火し、最終的に周辺住宅に延焼する事故が発生した事例があります。

• 放火・不法侵入のリスク
  空き家は侵入しやすい状況であるため、不法投棄や放火などの標的になりやすい点も見逃せません。地域の治安が悪化すれば、近隣住民からの苦情が増え、結果的に空き家所有者が警察対応や損害補填を余儀なくされることもあります。
• 災害時の倒壊リスク
  地震や台風などの自然災害で老朽化した建物が倒壊すると、周辺道路を塞いだり、隣家の住民が被害に遭うリスクがあります。特に敷地境界ぎりぎりに倒壊すると、近隣住民とのトラブルや損害賠償問題に発展する可能性が高まります。

2-3. 維持管理コストの増大：固定資産税・維持費

空き家を所有し続けると、維持管理コストがかさみます。主なコスト項目は以下の通りです。

1. 固定資産税・都市計画税
• 空き家でも土地・建物の所有者には固定資産税・都市計画税が課せられます。住宅用地の軽減措置（200㎡以内で地目が「宅地」に分類される場合6分の1の課税標準など）は、所有者が「居住用」として登録していることが軽減要件となりますが、空き家化すると「相続登記未了」「住宅として人が住んでいない」と認定される可能性があります。結果として「非居住用の宅地」に分類され、税負担が増加します。
2. 維持管理費用
• 雑草や倒木、雨漏り・外壁のひび割れなどのメンテナンスを放置すると、次第に修繕費用が膨らみます。定期清掃を依頼する場合でも年間数万円～十数万円かかるケースがあり、最低限の草刈りや防草シートの設置費用も積もり積もると相当な金額になります。また、倒れたブロック塀の撤去・再築など、行政から指導が入った場合、「費用は所有者が全額負担」というケースが多く、解体費用は100万円～300万円以上かかることもあります。

2-4. 相続や贈与の問題：将来の承継トラブル

空き家を次世代に残すと、相続ガイドラインにおける評価計算の際に「空き家にかかる評価減」「居住用財産の3000万円特別控除の適用除外」などの問題が生じます。具体的には以下の通りです。

• 相続税評価の課題
  相続税の計算において居住用不動産は「小規模宅地等の特例（最大80%減額）」が適用されますが、空き家状態が長く続き「居住実態がない」と判断されると、この特例が適用されず、評価額が跳ね上がる場合があります。その結果、相続税を支払うために限界価格で売却を余儀なくされるケースもあります。
• 相続関係者間のトラブル
  複数の兄弟姉妹間で「誰が維持費を負担するのか」「売却益をどのように分配するのか」といったトラブルが発生しやすく、法的手続き（遺産分割協議）に時間がかかると、その間に空き家の価値がさらに下落するリスクがあります。

３．不動産相場下落前に売るべき理由

ここまで、空き家を放置したままにするデメリットを解説しましたが、では具体的に「なぜ今、売却を検討すべきなのか」を整理します。

3-1. 市場需要の先細りによる売却価格の低下

近年の人口減少・少子高齢化の影響で、地方エリアの住宅需要は全体的に減少傾向にあります。特に筑西市のような地方都市では、中心部（下館駅周辺や結城市との境界付近）を除き、「希少性のある立地」以外の土地・建物の需給バランスが崩れてきています。具体的には以下の要因が関係しています。

• 若年層の流出
  就職や進学を機に若年層が大都市圏に流出し、地方に定着する率が低下しています。そのため、地方の賃貸需要も減少し、空き家を売却しても買い手がつきにくく、価格も下落基調にあるのが実情です。
• 築年数に応じた価値低下の加速
  築年数が20年以上の中古住宅は、リフォームや耐震改修が必要となり、修繕コストを考慮すると中古住宅としての売却価値が著しく下がります。築30～40年の木造住宅の場合、建物自体の評価はほとんどゼロとなり、「土地だけ」で勝負するしかなくなるケースが多いです。
• インフラ維持コストの上昇
  道路や上下水道などのインフラ老朽化が進むと、自治体が維持管理コストを転嫁する場合があります。上水道・下水道が未整備のエリアでは、買い手が「自費での引き込み工事」を前提に購入を検討するため、土地価格が更に抑えられる傾向にあります。

以上の状況から、「市場に売り出すタイミングを先延ばしにすると、時間とともに買い手が減少し、価格が下落する」という構図が見えてきます。仮に現在売り出しを検討中の空き家が築20年以上で相続登記が済んでいない場合、1年後には周辺事例の価格が数％～10％以上下がっている可能性があります。

3-2. 法令改正・行政指導の強化で売却機会を逃すリスク

上述の「空き家法」の強化に加え、自治体独自の条例や補助金制度も年々見直される傾向があります。たとえば、筑西市では2024年度に「空き家対策補助金」の支給要件を厳格化し、倒壊リスクの高い住宅しか対象としない方針へ転換しました。結果として、早期に売却や解体を検討していた所有者は補助金を受けやすい状況でしたが、制度が変わると支給対象外となるケースも発生しました。

• 補助金制度の変更
  改修・解体・活用支援の補助金を活用して空き家問題に対処する計画が、制度変更によって受けられなくなるリスクがあります。売却を先延ばしすると、「補助金が打ち切られて補修費用を自己負担しなければならなくなる」ケースも出てきます。
• 行政指導のスピードアップ
  空き家を放置したまま一定期間が経過すると、行政から「危険家屋（特定空き家）」の指定を受け、改善命令や撤去指導が加速されます。特定空き家に指定されると、売却活動の前に強制的に撤去が行われる場合があり、「土地のみ」での売却しかできなくなってしまいます。これは売却価格が建物付きよりも大幅に下がる要因となります。

以上を総合すると、「法令改正や行政指導のスピードアップにより、売却前提のプランが破綻するリスクが高まる」という点も、早めに売却を行うべき大きな理由と言えます。

3-3. 税制優遇措置の取り消しによる税負担増加

空き家を所有し続けると、税金面でも不利になります。主に以下のような事例が挙げられます。

1. 住宅用地の軽減措置の適用除外
• 空き家状態が長期化し、実際に居住していないことが自治体に認定されると、「小規模宅地等の特例」や「住宅用地の特例評価」から外される可能性があります。特例から外れると、課税標準面積が200㎡以下でも6分の1の軽減措置が使えず、通常の課税評価となるため、固定資産税および都市計画税が大幅に増加します。
2. 譲渡損失の繰越控除要件喪失
• 空き家を譲渡した際に譲渡損失が生じ、「居住用財産の譲渡損失の繰越控除（所得税）」が適用される要件には「居住が継続的に行われていた住宅」を譲渡する必要があります。つまり、空き家として長期間誰も住んでいない物件を売却しても、この優遇措置を活用できず、所得税負担が重くなる恐れがあります。

これらの税制優遇措置の適用除外によって、空き家を維持するコストはさらに大きく膨れ上がり、結果的に「相続のタイミングで税負担が急増し、売却を急がざるを得ない」状況を招きやすくなります。

４．空き家を早期に売却するためのポイント

空き家を放置せずに早期売却を実現するためには、所有者側で以下のポイントを押さえておくことが重要です。

4-1. 権利関係の整理と相続登記の完了

• 相続登記は速やかに行う
  相続登記を行わずに相続人の名義のまま放置すると、公的書類を取得する際や売却契約手続きにおいて時間がかかるだけでなく、相続関係者間の権利関係が複雑化しやすくなります。相続登記を完了させておけば、売却時の手続きがスムーズに進むと同時に、売却代金の分配先を明確にしておくことができます。
• 共有名義・借地権などの権利関係を整理
  共有名義の場合、共有者全員の同意を得る必要があります。共有者間で協議が整わないと売却契約自体が認められず、時間だけが過ぎてしまうリスクがあります。事前に共有者全員と話し合い、合意形成を図っておきましょう。借地権付き土地の場合は、借地人との契約状況や権利譲渡の可否を確認し、売却価格の算定や契約条件を買主に提示できるようにしておきます。

4-2. 建物の価値と老朽度を見極める

• 築年数・構造から建物価値を査定
  築20年を超える木造住宅は、現状有姿での売却価値がほとんどないケースが多数です。建物価値を査定し、「解体更地渡しが望ましいのか」「建物を残して売却するのか」をそもそも検討しましょう。解体更地渡しにすると、買主は新築や建て替えプランを優先できるため、売却機会が拡大する可能性があります。
• 解体費用を「売却価格」に織り込むか否かの判断
  自己資金で解体し、更地にしてから売却する場合と、解体費用を売却価格に織り込んで解体更地渡し条件とする場合があります。一般的に、買い手は「更地のほうが安心して計画を立てやすい」と考えるため、解体更地渡し需要は高い傾向にあります。筑西市の解体費用相場（木造住宅解体で約50万～100万円程度）を把握し、売却価格交渉の際に活用しましょう。

4-3. 買い手ターゲットの選定とアプローチ

• 地元の需要を掘り起こす
  筑西市内では、下館駅周辺の商業エリアや、結城市・古河市へ通勤する人たちの賃貸ニーズが存在します。空き家を「賃貸用アパート用地」として売却する、または「シェアハウス・民泊用地」として提案すると、都市部から移住を検討する若年層や外国人観光客の需要を狙いやすくなります。
• リフォーム需要のある層を狙う
  DIYやセルフリノベーションに興味を持つ層、古民家再生を志す層をターゲットに据える方法もあります。築50年以上の古民家は、構造や伝統的建築様式を活かすことで独自の価値が見出される可能性があります。こうした買い手が関心を持ちやすい情報（床材・梁・柱の材質や骨組みの状態など）を資料にまとめて提示しましょう。
• 投資家・事業者へのアプローチ
  太陽光発電用地や物流倉庫用地、農地再生事業を検討する投資家・地元農家への訴求を行うケースもあります。特に農地転用のハードルが低いエリアでは、事前に農業委員会に「農地転用許可が見込めるか」相談した上で、投資家に提案することで、スムーズに売却先を見つけられる場合があります。

4-4. 売却活動の実施とマーケティング戦略

• 複数の不動産媒体への掲載
  一般媒介・専任媒介を適宜使い分け、地元に強い不動産業者やインターネット上の不動産ポータルサイトに物件を掲載しましょう。特に「空き家バンク」や「古民家再生支援サイト」といった専門ポータルにも情報を登録し、多方面からの問い合わせを促すと良いでしょう。
• 写真や現地案内による印象向上
  空き家の写真は、内装・外観・周辺環境をできる限り鮮明に撮影し、物件概要ページに掲載します。内見希望者には、草刈りや清掃を済ませた契約前の状態で案内することが重要です。第一印象が悪いと、問い合わせが激減したり、買付申し込みがあっても「購入検討を取りやめる」というトラブルに直結します。
• 価格交渉の余地を残す設定
  売り出し価格を相場より若干高めに設定し、値引き交渉が発生した際に対応できる余地を確保しておくことも戦略の一つです。ただし、あまりにも相場からかけ離れた高額設定は逆効果になるため、査定結果と近隣の売出事例を参考にした「適正価格帯」を提示することが大切です。

５．売却後に生じるメリット

空き家を適切なタイミングで売却し、新たな所有者に引き継いでもらうことで、オーナーには以下のようなメリットがあります。

5-1. 維持管理費用・税負担からの解放

売却が成立すれば、固定資産税・都市計画税の負担から解放されます。草刈りや外壁補修、害獣駆除といった維持管理コストもゼロになり、毎月の出費を大きく抑えられます。さらに、相続発生後に「相続税評価額が高まる」リスクも回避でき、相続税納付のために資産を急売する必要がなくなります。

5-2. 安心・安全な環境維持

不法投棄や放火、倒壊リスクなどがなくなり、近隣住民とのトラブル防止にもつながります。売却後は新しい所有者が適切に管理してくれるため、結果として地域コミュニティの安全・安心が維持されます。特に自治会や町内会との関係が希薄になりがちな所有者にとっては、売却によって地域とのトラブルリスクを最低限に抑えられる点は大きなメリットです。

5-3. 資産の適切な活用と次世代への資金移転

空き家を売却することで、まとまった現金を手に入れることができます。その資金を住宅ローンの借り換え返済に充てたり、他の投資に回したり、子供の教育費用や老後資金に活用するなど、より効率的な資産運用が可能となります。特に相続が絡む場合は、相続人間で売却代金を分配することで、「持ち分争い」を未然に防ぎ、円満な相続を実現できます。

６．まとめ：空き家放置は「負の資産」に変わる前に

本記事では、筑西市における空き家放置の危険性と、建物・土地の価値が下がる前に売却を検討すべき理由について解説しました。ポイントを以下に改めて整理します。

1. 特定空き家に指定されるリスク
   空き家放置による行政指導が強化され、特定空き家になると改善命令や罰則が科される可能性があります。
2. 火災・災害リスク
   放火や火災発生時に発見が遅れることで近隣への被害が拡大し、損害賠償リスクが高まります。
3. 維持管理コストの増大
   固定資産税や都市計画税の増加、定期清掃・修繕費用の積算が膨らみ続けます。
4. 税制優遇措置の適用除外
   空き家状態が続くと「住宅用地の軽減措置」や「相続時の小規模宅地特例」などが受けられなくなり、税負担が急増します。
5. 不動産相場の下落加速
   地域の人口減少・老朽化により、空き家の価値は時間とともに下がり続けるため、売却を先延ばしすると価格を大きく減らしてしまう可能性があります。
6. 売却後のメリット
   維持管理コストや税負担の解消、相続トラブル回避、まとまった資金の獲得など、所有者にとって得られるメリットは多岐にわたります。

以上を踏まえると、空き家を「負の資産」として抱え続けるよりも、価値があるうちに売却し、新たな所有者にバトンタッチするほうが得策であることがお分かりいただけるでしょう。特に相続登記が未了のまま放置されている場合や、築年数が30年以上で修繕コストが売却価値を上回る恐れがある場合は、「早いうちに専門家に相談し、売却を具体化する」ことをおすすめいたします。

当社「ひがの製菓（株）不動産部」は、筑西市を中心に空き家問題や相続・売買のサポートを行っております。法令や税制の知識を踏まえた的確なアドバイスで、所有者さまのご要望に沿った売却プランをご提案いたします。空き家の処分に悩まれている方は、ぜひ専門家にご相談のうえ、早めのご検討をお願いいたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部