相続した家の売却相談が増加中！まずやるべき3つのこととは？

―相続手続きから税金対策まで、スムーズに進めるための第一歩―

近年、地方都市を中心に高齢化や世代交代の流れが加速する中、相続によって実家や別荘などの不動産を取得したものの、「どう扱ってよいかわからない」「固定資産税だけがかさむ」「遠方で管理が難しい」といった理由で売却を検討するケースが増えています。筑西市でもここ数年、相続した家の売却相談が急増しており、家屋の維持コストや相続税の負担、賃貸に回すリスクなどに頭を悩ませる相続人の方が少なくありません。

当社「ひがの製菓（株）不動産部」にも、相続物件に関するご相談が年々増えており、その背景には以下のような要因が考えられます。

• 住む予定のない実家や田舎の別荘などを相続したものの、管理が難しく維持費だけかかる
• 相続税支払いのために売却資金が必要だが、どのように進めればよいか手順がわからない
• 共有名義や借地権付きの不動産を相続し、売却手続きや税金計算が複雑で戸惑っている

では、こうした相続した家の売却相談が増える中で、具体的に「まず何をすればよいのか」「どんな点に注意すれば売却準備をスピーディに進められるのか」を押さえておくことが大切です。本記事では、相続した家を売却する際に最初に取り組むべき「３つのこと」を解説します。一般的な注意点や必要書類、手続きフローを中心にまとめましたので、筑西市近郊で相続物件をお持ちの方はぜひ参考にしてください。

１. 相続登記と権利関係の確認を最優先にする

1-1. 相続登記（名義変更）の必要性

相続した不動産を売却するためには、まず相続登記（相続による所有権の移転登記）を完了させることが絶対条件です。相続登記を行わないままでは、売買契約自体を締結できないか、契約後の決済や所有権移転登記に支障が出ることがあります。相続登記の手続きには以下の書類が必要です。

1. 遺言書または遺産分割協議書
• 被相続人（亡くなった方）の遺言書がある場合は、その写しを遺言執行者が管理し、法務局に提出します。遺言書が存在しない場合は、相続人全員が署名押印した「遺産分割協議書」を作成し、相続人間の合意内容（誰がどの不動産を取得するか）を明確にします。
2. 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本をそろえて家族関係を証明します。相続登記申請の際には、この戸籍一式が必須です。
3. 相続人全員の戸籍謄本（現在戸籍）と住民票の写し
• 相続人全員の氏名・住所を確認するために必要となります。すべての相続人が協議書に署名捺印するか、あるいは印鑑証明を添えることで、相続登記手続きを進めます。
4. 固定資産評価証明書や課税証明書（相続税申告の有無による）
• 相続税を申告する場合は、申告期限内（10か月以内）に手続きをし、相続税申告書を添付して「納税猶予の特例」を受ける場合もあります。相続税の納税が生じるかどうかを税理士と確認し、必要に応じて「相続税申告書」「相続税申告付表」などを用意します。

相続登記は費用（登録免許税および司法書士報酬）がかかりますが、これを済ませないと売却そのものが進まないため、最優先で手続きを開始しましょう。法務局への申請手続きは、平日だけでなくオンライン申請も可能になっており、最寄りの法務局で相談すればスムーズに進められます。

1-2. 共有名義や借地権付きの場合の注意点

相続で共有名義（兄弟姉妹や親戚と共同相続）になった家を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。遺産分割協議書を作成する際、以下のポイントに留意しましょう。

• 遺産分割協議の方法：共有持分のまま売却するのか、持分を買い取りして買取清算金を分配するのかを明確にします。
• 借地権付き住宅：土地が借地権である場合、借地契約の名義書換えが必要になり、地主の承諾を得る手続きがあります。借地権契約書の「承諾料・更新料・借地権割合」などを把握し、増えるコストを共有者同士で折半する方法を取り決めます。

相続人が2名以上いる場合は、共有持分を売却する「持分売却」を検討するケースもありますが、持分のみの売却は買い手がつきにくく相場より大幅に値下げされるリスクがあります。可能であれば、全員が合意して共有持分をまとめ、まとめて不動産を売却するほうが高値売却につながりやすいため、相続人同士の調整を早めに行いましょう。

２. 不動産会社に依頼する前にやっておくべき３つの作業

相続登記を完了したら、次は具体的な売却準備に入ります。不動産会社への相談をスムーズにするために、売却を依頼する前に以下の３つの作業を行っておきましょう。

2-1. 物件情報の整理と現状確認

1. 取得した図面・公図・測量図の整理
• 相続した家が建つ土地の公図（市役所・法務局で取得可能）や建物の墨出図（建築確認図面）、敷地内の境界を示す測量図があれば、売却時に査定担当者が状況を把握しやすくなります。
• 境界標がなくて隣接地との境界が不明確な場合は、後々測量費用（概ね30万～50万円程度）やトラブル対応が発生する可能性があるため、早めに簡易的な境界確認を行うか、境界確定測量を依頼するなどしておくと安心です。
2. 建物の現状チェックと簡易補修・清掃
• 空き家となった実家の場合、外壁や屋根にコケや汚れが目立ち、室内も埃やゴミが溜まりがちです。査定前に簡易清掃や庭木の剪定、不要な私物の整理を行うだけで、査定額や内覧時の印象が大きく変わります。
• 建物内部では、床の軋みや畳のヘタリ、クロスの汚れなどがある場合は、部分的な補修やクロスの貼り替え（一面のみ）を検討すると、内覧者の印象を改善しやすくなります。あくまでも簡易的に、売却前の印象を整える程度で構いません。
3. 固定資産税評価額・修繕履歴・設備資料の取得
• 筑西市役所の資産税課から固定資産税評価証明書を取得し、土地・建物の評価額を把握しておきましょう。査定額と比較しやすくなるだけでなく、売却活動中に買主から「この評価額はいつのものか？」と問い合わせがあったときに迅速に回答できます。
• また、過去に行った**大規模修繕（屋根の葺き替え・外壁塗装など）**や、設備（エアコン・給湯器・キッチン設備）の交換履歴があれば、その領収書や保証書をまとめておきましょう。買主は「どれくらいの設備投資が行われているか」を気にするため、修繕履歴がはっきりしていると安心感を与えやすく、査定時にプラス評価を受ける可能性があります。

2-2. 相続税・譲渡所得税の事前シミュレーション

相続した家を売却するとき、多くの方が見落としがちなのが相続税や譲渡所得税に関する税務対策です。資金計画を立てるうえで、売却代金から税金や諸費用を差し引いた「手取り額」を正確に把握しておくことが重要です。

1. 相続税の納税義務の有無を確認する
• 相続税には「基礎控除額」が定められており、相続財産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の人数）を超える場合に納税義務が発生します。例えば、配偶者と子ども2人が相続人の場合は、基礎控除額は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。相続財産がこれを超えていれば相続税がかかりますので、税理士に相談して相続税が発生するかどうかを早めに確認しましょう。
2. 譲渡所得税の概算シミュレーションを行う
• 売却代金から【取得費（購入価格＋仲介手数料、登記費用など）＋譲渡費用（仲介手数料、印紙税、測量費、リフォーム費など）】を差し引いて、譲渡所得を計算します。相続物件の場合は「相続開始時点の時価を取得費に加算できる特例」があるため、購入当時の価格が不明でも相続開始日の評価額をもとに取得費を算定できます。
• 所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得（税率20.315％）、5年以下は**短期譲渡所得（税率39.63％）**が適用されます。相続した実家を売却する場合、所有期間は被相続人が住み始めた年月からではなく、相続開始日から売却日までの期間で判定される点に注意が必要です。税理士に試算を依頼し、おおまかな譲渡所得税額と手取り額を把握しておきましょう。
3. 取得費の詳細確認と特例活用
• 取得費には、購入当時の土地建物価格だけではなく、購入時の仲介手数料、登記費用、リフォーム費用、納税費用なども含められます。相続物件の場合は「相続税取得費加算の特例」を活用し、相続税申告時に支払った相続税の一部を取得費に加算できるケースがあります。相続税申告書の明細を用意し、税理士に必要書類を提示して特例要件を確認しましょう。これにより、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。

2-3. 複数社による無料査定依頼と相場感の把握

売却価格を決めるうえで最も大切なのは、市場相場を正しく把握することです。相続物件は立地や築年数、建物状態が異なるため、不動産会社によって査定額に差が出ることが多く、複数社から査定を受けることが高値売却への近道となります。

1. 机上査定と訪問査定の組み合わせ
• まずはネットや電話で複数社に机上査定（簡易査定）を依頼し、おおよその査定価格帯を把握します。筑西市内の地元密着型と大手不動産会社を組み合わせて査定依頼すると、より正確な相場感が得られます。
• 次に、机上査定で提示された査定額の中から上位2～3社に訪問査定を依頼し、建物の傷み具合や周辺環境を実地確認したうえで詳細な査定額を算出してもらいます。訪問査定では、「築後の修繕履歴」「法定接道や境界の状況」「将来の道路計画」など現地でしかわからない要素が価格に反映されるため、必ず実地査定を実施してもらうことが重要です。
2. 査定結果の比較ポイント
• 近隣の成約事例の有無と類似性：査定根拠としてどのような成約事例を参照しているかを確認します。築年数や建物面積、間取り、道路幅員など、なるべく条件が近い事例を使っている会社ほど信頼性が高いと言えます。
• 建物の減価償却率や必要修繕費用の見込み：築年数が30年を超えると建物評価が低くなるケースが多いですが、減価償却率の計算方法や「修繕が必要な箇所をどのように評価するか」で査定額に差が出やすいポイントです。査定担当者に細かくヒアリングし、納得できる根拠を提示してもらいましょう。
• 販売戦略・広告手法の提案内容：査定額だけでなく、その価格で本当に売れるかどうかは会社の販売力が大きく影響します。どのポータルサイトに掲載するのか、地元の不動産ネットワークや紹介ルートがあるか、SNSや地元チラシを併用するかなど、広告戦略まで説明してくれる担当者を選ぶと安心です。
3. 査定額をもとにした売り出し価格の設定
• 複数の査定額が出揃ったら、中央値や平均値をベースに「最大でいくらまで相談できるか」「交渉余地をどの程度残すか」を売主自身が明確にします。たとえば、査定額が「1,800万円、1,950万円、2,100万円」の場合、売り出し価格を「2,100万円」に設定し、交渉に応じるには最低「1,850万円」程度まで下げられることを想定しておきます。あまりに高めに売り出すと売却期間が長引き、逆に値下げ交渉が厳しくなるため、査定結果に基づく適正価格を見極めることが大切です。

３. 相続物件ならではの契約・登記・税務の流れ

相続した家を売却するときは、一般的な売却手続きを踏むだけでなく、相続物件特有の登記や税務処理が発生します。売却をスムーズに進めるために、以下の流れと注意点を押さえておきましょう。

3-1. 売買契約前の事前準備

1. 固定資産税・都市計画税の日割り算出
• 売買契約書に「固定資産税および都市計画税は決済日までを売主負担、以降を買主負担とする」旨を明記し、決済日を基準に日割り計算を行います。契約前に市役所に問い合わせて最新の税額を確認し、買主にも納得してもらえるように具体的な日割り計算結果を提示できるように準備しておきます。
2. 瑕疵担保責任・現況有姿の確認
• 相続物件の場合、建物の傷み具合やシロアリ被害の有無などを明確に把握し、「瑕疵担保責任の範囲（引き渡し後何か月間まで保証するか）」を契約書に特約で定めます。相続人が故意・過失なく情報を伝えたにもかかわらず、売却後に重大な瑕疵が発覚した場合は契約不適合責任が生じるため、インスペクション（住宅診断）を受け、報告書を買主に提供しておくとトラブルを回避しやすくなります。
3. 相続財産分与のルール確認（共有名義がある場合）
• 相続登記後に共有名義となった場合は、「売却代金を分ける方法」「共有者間の清算金の算定方法」を遺産分割協議書に沿って明確にします。共有者のうち一人が代理で契約手続きを行う場合は、事前に「委任状」を用意し、司法書士に依頼して「委任登記」を行う必要があります。売買契約締結前に共有者全員が同意し、署名押印した委任状を揃えておきましょう。

3-2. 売買契約の締結と手付金・中間金の扱い

1. 手付金の設定と解約条件
• 売買契約の際、買主から受け取る手付金は売買価格の5％～10％程度を目安に設定します。契約を解除する場合のルール（手付放棄・手付倍返しなど）を明確にし、双方が納得したうえで署名押印を行います。相続物件では、買主がローン審査に通らないリスクがあるため、契約後のローン審査期間を特約として設けると安心です。
2. 中間金・残代金受領時のスケジュール管理
• 売買価格が高額になる場合や仲介会社が2回払い（月極め）で受領することを提案する場合は、中間金の支払い日と残代金の支払い日を明確に決めます。決済時期にズレが生じないよう、買主の融資実行スケジュールを事前に確認し、「融資実行→残代金振込→司法書士立会いで決済」という流れを共有しておきましょう。

3-3. 決済・引き渡しと登記手続き

1. 決済当日のフロー
• 買主は金融機関で融資実行を行い、売主の指定口座に残代金を振り込みます。売主は受領した代金から仲介手数料（上限は売買価格×3％＋6万円＋消費税）、印紙税（売買契約書の額面に応じた金額）、司法書士報酬、登録免許税などを差し引き、手取り額を確認します。
• 司法書士は「抵当権抹消登記申請」および「所有権移転登記申請」を同時に行います。登録免許税は、抵当権抹消が1件あたり1,000円、所有権移転登記は固定資産評価額の0.4％が課税されます。司法書士報酬は事務所によって異なりますが、所有権移転登記で3万～5万円、抵当権抹消で1万～3万円程度が相場です。
2. 鍵・書類の引き渡しと状態確認
• 売主は決済完了後、建物の**鍵一式（玄関・物置・倉庫など）**を買主に引き渡します。また、建築確認済証や各種保証書、インスペクション報告書、建物図面、設備マニュアルなど、物件に関する書類を一式まとめて買主に渡しましょう。これにより、売却後のトラブルリスクを抑え、買主の安心感を高めることができます。
3. 固定資産税・都市計画税の精算
• 固定資産税・都市計画税は決済日を基準に日割り精算を行います。売買契約書に「決済日以降の税金は買主負担、決済日までの税金は売主負担」と明記し、決済前に市役所に最新の税額通知書を取り寄せ、日割り計算した金額を決済当日に清算します。

3-4. 確定申告と税金の清算

1. 譲渡所得税の確定申告
• 売却から翌年の2月16日～3月15日の間に譲渡所得税の確定申告を行います。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、居住用財産の場合は3,000万円特別控除が適用できる場合があります。ただし、相続物件の場合は「相続税取得費加算の特例」を利用できるかどうかを確認し、適用要件を満たすかどうか税理士に相談しましょう。
2. 相続税申告との関係
• 相続開始から売却までの期間によっては、相続税取得費加算の特例が受けられない場合があります。相続税申告で適用した「取得費加算額」を譲渡所得計算に含めるためには、売却が相続開始から3年10か月以内である必要があります。売却スケジュールを逆算し、相続税申告と譲渡所得確定申告の両方をスムーズに進めるために、税理士と早めに打ち合わせを行いましょう。

４. 早めに動くべき3つの理由

空き家となった相続物件を売却検討する際、「相続登記→査定→売却活動」が一連の流れになりますが、早めに動くべき理由を改めて整理します。これらのポイントを理解すれば、「いつまでに何をすべきか」が明確になり、後悔のない売却につながります。

理由1｜固定資産税・都市計画税が膨らむリスク

相続しただけで住まない家でも、固定資産税・都市計画税が毎年発生します。特に相続特例を失効した3年目以降からは、税負担が2倍に増額するため、数十万円～100万円単位で余計に支払うリスクがあります。売却を先延ばしにすると、目に見えない形でコストがかさみ、手取り資金が目減りするため、特例期間中に売却を完了させることが経済的に最も合理的です。

理由2｜建物の劣化・修繕コストが急増するタイミング

空き家になった家は、人が住んでいないだけで急速に劣化が進みます。屋根や外壁の塗装剥がれ、給排水管の詰まり、内部のシロアリ被害、各種設備の老朽化は、放置すればするほど修繕費用が膨らみます。築20年を過ぎると建物評価が下がりやすくなるため、築15年～20年の段階で売却活動を始めると、建物評価をある程度維持したまま売却しやすくなります。修繕費用が膨大になる前に売却することで、査定額の下落を抑えられます。

理由3｜共有者間の調整や地主承諾取得に時間を要するケースがある

相続物件が共有名義や借地権付きの場合、遺産分割協議や地主承諾の交渉などに時間がかかることがあります。特に共有者が複数名いる場合は、相続人同士で売却方法や価格を協議しなければならず、意見がまとまらないと売却活動が遅延します。借地権付き住宅の場合は、地主からの承諾が必要で、承諾料や更新料の条件交渉に数週間～数か月かかることもあります。早めに相続人同士・地主と相談を始めることで、手続きが長期化するリスクを回避し、タイミングを逃さずに売却活動を進めやすくなります。

５. まとめ：まずやるべき3つのことを今すぐ始めよう

相続した家を売却する際、最初に取り組むべき３つのことを改めて整理します。以下のステップを順に進めることで、無駄なコストや手間を抑えながら売却活動をスムーズに進められます。

1. 相続登記（名義変更）を完了する
• 遺言書または遺産分割協議書、戸籍謄本一式を準備し、法務局に相続登記を申請しましょう。共有名義や借地権付きの場合は、共有者全員の同意書や地主承諾書などをそろえて、名義変更後に売却活動を進められる状態を整えます。
2. 物件情報の整理と現状チェックを行う
• 図面や測量図、固定資産税評価証明書を取得し、建物の簡易清掃・補修を行います。修繕履歴・設備一覧をまとめ、築年数や法的制限、修繕リスクを把握したうえで複数社に査定を依頼し、相場感を掴みましょう。
3. 税務シミュレーションと複数社査定を実施する
• 相続税の有無、譲渡所得税の試算、税務特例の適用要件を税理士に相談し、売却後の手取り資金を把握します。机上査定・訪問査定を組み合わせ、査定額だけでなく査定根拠と販売力を比較して、本当に売れる価格帯を見極めましょう。

これらを迅速に進めることで、「空き家特例を受けられる3年間」「築20年を迎える前の建物評価が下がりにくい時期」を逃さずに売却活動をスタートできます。手続きを先送りにすると、固定資産税・管理コストがかさむだけでなく、建物の劣化や共有者間の調整に時間を取られて最終的に損をする可能性が高まります。

筑西市近郊で相続した家の売却を検討中の方は、ぜひ「ひがの製菓（株）不動産部」にご相談ください。相続登記から査定・売却活動、税務相談までワンストップでサポートし、無駄なコストを抑えながら安心して家を手放せるようお手伝いいたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部