住宅ローンが残っている家を売却するには？必要なステップまとめ

―ローン残債をクリアしつつスムーズに手放すための完全ガイド―

住宅ローンの返済途中で「引っ越すことになった」「子どもが独立したので家を手放したい」「相続した実家にローンが残っている」などの理由で、ローン残債があるままマイホームを売却せざるを得ないケースは決して珍しくありません。しかし、「ローンが残っているまま売るなんてできるのか」「残債をどう処理すればいいのか」「どんな手続きが必要なのか」といった疑問をお持ちの方は多いはずです。本記事では、筑西市の不動産売却専門「ひがの製菓（株）不動産部」の視点から、住宅ローンが残っている家を売却する際に必ず押さえておきたいステップを詳しく解説します。具体的な手順や注意点、ポイントを丁寧にまとめましたので、「ローンあり物件」を売却する前にぜひご一読ください。

1. ローン残高と抵当権を確認する

住宅ローンが残っている家を売却するには、まず融資残高と抵当権の状況を把握する必要があります。抵当権は「債権者がローン返済に未履行があった場合、強制的に不動産を差し押さえることができる権利」です。売却時にはこの抵当権を外さなければ売買契約を締結できません。

1-1. ローン残高の確認方法

• 金融機関への問い合わせ
  まず、ローンを借りている金融機関（銀行や信用金庫、住宅ローン専門会社など）に連絡し、「ローン残高証明書」の発行を依頼します。残高証明書とは「現在いくらローンが残っているか」を示す公式書類で、発行日から1〜2週間程度かかるのが一般的です。
• 返済シミュレーションとの照合
  ローン返済表（返済予定表）をもとに、自分で元利均等又は元金均等返済の場合の残高確認をすることも可能です。家計簿をつけていたり、銀行のインターネットバンキングで残高照会ができる場合は、最新の返済状況を確認できますが、不動産売却の場面では必ず金融機関発行の残高証明書を用意しましょう。

1-2. 抵当権の有無および抹消の流れ

• 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）の取得
  抵当権が設定されているかどうかは、管轄の法務局で「登記事項証明書」を取得すれば一目瞭然です。法務局の窓口でもオンラインでも取得可能で、手数料は1通あたり600円程度です。登記事項証明書には、「抵当権者（金融機関名）」「設定日」「債権額の上限」などが記載されています。
• 抵当権抹消の流れ
  売買代金の決済時に、買主からお預かりした代金の一部を金融機関に返済し、ローン残債を一括返済します。金融機関から「抵当権抹消決済書」または「一括返済証明書」が発行されたら、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行います。登録免許税は1件あたり1,000円とされ、司法書士報酬は事務所によりますが1万円〜3万円程度が相場です。抵当権が複数件設定されている場合は、それぞれ抹消登記が必要になるため、売却スケジュールに余裕をもって準備しましょう。

2. 売却価格を査定し、手取り金額を試算する

ローン残債と抵当権の確認が済んだら、次に行うべきは売却価格の査定と、その売却価格から逆算して「手取りでいくら残るのか」をシミュレーションすることです。

2-1. 複数社から査定を受けるメリット

• 複数社の査定額を比較する
  地域密着型の不動産会社と大手仲介会社など、異なるタイプの会社に査定を依頼することで、査定額のばらつきや根拠を比較できます。机上査定（書類ベース）と訪問査定（実地調査）を組み合わせて、平均値と中央値を把握し、自分の希望価格を調整しましょう。
• 査定根拠をしっかり確認する
  査定額が高い・安いに惑わされず、「近隣成約事例」「土地面積・建物面積の換算」「築年数の減価償却率」「建物状態・設備劣化度合い」「用途地域ごとの人気度」など、具体的な数字や内容を説明してもらうことで、納得感のある売却価格を決定しやすくなります。

2-2. 売却にかかる主な諸費用を把握する

売却し、手元にいくら残るのかを把握するには、売却価格から下記の費用を差し引く必要があります。

1. 仲介手数料
   売却価格に応じた計算式で上限額が決まっています。
• 200万円以下の部分：売買価格×5％＋消費税
• 200万円超～400万円以下の部分：売買価格×4％＋2万円＋消費税
• 400万円超の部分：売買価格×3％＋6万円＋消費税
  たとえば、1,200万円で売れた場合、仲介手数料は1,200万円×3％＋6万円＝42万円（＋税）となります。
2. 印紙税
   売買契約書に貼付する印紙代で、契約金額に応じて課税されます。1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円です。※令和3年10月1日以降は軽減措置で若干変動がありますので、国税庁HPで最新情報を確認してください。
3. 抵当権抹消手続き費用
• 司法書士報酬：1万円～3万円程度。
• 登録免許税：1,000円／1件。
  抵当権が複数ある場合は、それぞれの件数分だけ費用がかかります。
4. 測量費用（境界確定測量が必要な場合）
   境界が不明確だと買主の不安材料となるため、査定段階で「境界未確定」と指摘された場合は、30坪程度の敷地で約20万円～30万円程度の測量費用を見越しておきましょう。
5. 固定資産税・都市計画税の精算金
   売却した年の固定資産税・都市計画税は、基本的に引き渡し日を基準に日割りで清算金が発生します。たとえば4月～3月が課税年度の地域では、引き渡し日を6月1日にする場合、6月1日以降の税金は買主負担となり、売主は5月31日までの分を負担したうえで精算金を受け取ります。
6. 譲渡所得税（売却益がある場合）
   譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
• 取得費：購入時の代金＋仲介手数料・登記費用・リフォーム費用など。
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・解体費など。
  所有期間が5年超なら長期譲渡所得（税率20.315％）、5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63％）が適用されます。相続物件の場合は「相続税の取得費加算の特例」が適用できる場合があるため、必要書類を整理して税理士に相談しましょう。

上記の諸費用や税金を差し引いたうえで、「売却代金－（諸費用＋ローン残債）＝手取り金額」が算出されます。この金額がマイナスになる、あるいは手取りがほとんどなくなる場合は、売却方法を再検討する必要があります。

3. 住宅ローンの一括返済手続き準備を進める

売却価格と諸費用を試算し、「手取りとしてどのくらい残るか」を把握したら、次は住宅ローンを一括返済するための準備を進めます。決済日（残代金の受け取り日）に一括返済できるように段取りを整えておかないと、売却代金を受け取っても手続きが滞り、引き渡しが完了しません。

3-1. 事前にローン返済額を金融機関に確認する

• 一括返済時の計算方法
  多くの金融機関では、ローン契約時に「繰り上げ返済の事務手数料」と「一括返済手数料」が設定されています。事前に金融機関に連絡し、「売却日（決済日）に残債を全額返済する場合の正確な残高と手数料額を教えてほしい」と依頼しましょう。ローン契約書には「一括返済金額は前月末時点の残債総額に利息日割計算分を上乗せした金額」と記載されています。毎月の返済日近くに一括返済すると、日割利息が大きくなるため、決済日を月日ギリギリまで調整すると総返済額が高くつくこともあります。
• 一括返済手続きにかかる所要日数
  一括返済手続きをすると、金融機関での残高照会→返済金の受領→抵当権抹消書類発行→司法書士への手続き依頼と進みます。金融機関によって異なりますが、抵当権抹消に必要な書類が揃うまでに１〜２週間程度かかることがあります。売買契約では、残債返済と引き渡しを同一日に行うケースが一般的ですが、事前に繰り上げ返済を行うか、決済日の前倒しで返済手続きを行うかをそろばん勘定しておきましょう。

3-2. 司法書士を選定して抵当権抹消登記を依頼する

• 司法書士報酬の相場を把握する
  抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースがほとんどです。報酬は事務所によって異なりますが、1件あたり1万円～3万円程度が目安です。抵当権が複数件ある場合は、その件数分だけ報酬がかかりますので、見積もり段階でしっかり確認しましょう。
• 司法書士への委任手続き
  抵当権抹消の委任状を用意し、実印と印鑑証明を添付して司法書士に郵送又は持参します。司法書士が法務局で登記申請を行い、数日～1週間程度で登記が完了します。登記完了後、新しい登記事項証明書を発行してもらい、売買契約の決済日に買主に引き渡すと同時に所有権移転登記の準備が整います。

4. 売却方法と媒介契約の選択肢を比較する

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、「速やかに売却して早期にローンを返済したい」「できる限り高値で手放したい」など、売主ごとに希望が異なります。そのため、売却方法や媒介契約の選択肢を比較検討し、自分の状況やスケジュールに合ったスタイルを選びましょう。

4-1. 媒介契約の種類と特徴

1. 一般媒介契約
• メリット：複数の不動産会社と同時に売却活動ができるため、買主の裾野を広げやすい。好条件の買主が見つかれば早期成約に結びつく可能性がある。
• デメリット：各社が同じ情報を扱うため、契約管理や情報更新が分散しやすい。また、レインズ（業者間流通）への登録が義務付けられないため、買主網が限定されやすい。
2. 専任媒介契約
• メリット：１社だけに売却を任せるため、情報管理が一元化され、担当者と密に連携できる。契約締結後5営業日以内にレインズ登録が義務付けられているため、情報がスピーディに業者間に流通し、買主候補が増えやすい。
• デメリット：1社としか契約できないため、その会社が売却力を発揮できなければ成約まで時間がかかる可能性がある。
3. 専属専任媒介契約
• メリット：専任媒介契約に加え、「売主自身で買主を見つけることができない」という縛りがある。その代わりに、2週間に1回の販売活動報告義務があるため、売却活動の進捗状況を細かくチェックできる。
• デメリット：自分で買主を探せないデメリットがあるため、自力で早期成約を狙いたい場合には不向き。

住宅ローンが残っている場合は、「売却活動期間ができるだけ短くなる」「買主候補を早期に募る」ことが優先されるため、専任媒介契約を選ぶケースが多いです。専任媒介契約はレインズ登録が義務付けられ、販売情報が一斉に広がりやすいため、スピーディに買主が見つかる可能性が高まります。

4-2. リースバックや任意売却といった特殊な売却方法

ローン残債が売却価格を上回っているケース（いわゆる「オーバーローン」）や、借入額が高くなって返済が困難になっているケースでは、一般の売却だけでは売れない場合があります。そんなときは、以下のような特殊な売却方法を検討するとよいでしょう。

1. 任意売却（任売）
• 概要：住宅ローンが返済不能になり、期限の利益を喪失してしまった場合、競売だけでなく「任意売却」という手続きを通じて売却価格で債権者（金融機関）との協議を行い、競売よりも高い価格で売却し、残債務を軽減する方法です。
• メリット：競売よりも高値で売れる可能性があるため、売却後の残債を減らせる。引き渡し時期も柔軟に調整できる。
• デメリット：債権者への交渉が必要であり、売却までの調整が長期化する可能性が高い。債務が減らない場合は残債を自己負担しなければならない。
2. リースバック
• 概要：まず自宅を第三者に売却し、そのまま賃貸借契約を結んでその家に住み続ける方法です。売却して資金を確保しつつ、引っ越しができない事情がある場合や、住み慣れた自宅を離れたくない場合に利用されます。
• メリット：売却代金をそのままローン返済に充当できるため、ローン負担を軽減しつつ引っ越し不要で住み続けられる。
• デメリット：賃料を支払う必要があり、賃貸契約の更新リスクがある。買主（リースバック先）が倒産したり、契約を打ち切られたりすると住居を失う可能性がある。

これらの方法は、一般の売却と比べて手続きが複雑になりやすいため、「ローン残債が売却価格を上回る可能性がある」「返済がどうしても滞りそう」という深刻な状況のときに、専門家（弁護士、司法書士、金融機関担当者）が介入して進めることが一般的です。まずは通常の売却可能性を探るために複数社で査定を受け、売却価格が残債を上回るかを確認したうえで、任意売却やリースバックといった選択肢を検討しましょう。

5. 内覧・交渉～売買契約を締結する

住宅ローンが残っていても、売買契約を締結するイメージは通常の売却と同じです。ただし、契約の際に「債務承継」や「残債清算スケジュール」を特約条項に盛り込むなど、ローンあり物件特有の注意点を押さえておきましょう。

5-1. 内覧前に準備しておきたいこと

• 物件のクリーニングと簡易補修
  築年数が経過している戸建てでは、クロスの剥がれやフローリングの傷、キッチン周りの油汚れなど、初見の印象でマイナス評価を受けがちです。内覧前に専門のハウスクリーニング業者を手配し、水回りや窓ガラス、外壁周りなどを徹底的に掃除しておくと、買主の印象が大きく変わります。
• ローン残債を気にせず購入検討できる環境づくり
  内覧でローン残債のことを買主に話す必要はありません。代わりに「○○年築」「耐震診断済」「リフォーム履歴あり」など、物件そのものの魅力を前面に出してアピールします。査定段階で「ローンの残債があるため、引き渡しは○月以降になります」というスケジュール感だけを仲介会社を通じて買主に伝え、内覧時には不要な不安を与えないように配慮しましょう。

5-2. 価格交渉と売買契約における特約事項

• 買主へのローン清算スケジュールの説明
  売り出し価格を交渉する際、買主が「いつ引き渡しができるのか」「ローン残債があるけれど本当に清算できるのか」と不安を抱かないよう、あらかじめ売り出し条件に「○月○日までにローン残債を完済し、抵当権を抹消したうえで○月○日に引き渡し」と具体的なスケジュールを記載します。買主にとっても安心できる条件設定を行いましょう。
• 債務承継特約は利用しない
  住宅ローンを買主に引き継がせる「債務承継」は手続きが非常に煩雑で、金融機関の審査も厳しく、実例は少ないため基本的には利用しません。あくまで「売却代金で残債を一括返済し、抵当権抹消をしてから引き渡す」という流れが一般的です。
• 瑕疵担保責任の範囲設定
  売買契約書には「透明性を確保するため、住宅設備の故障や雨漏りなどの瑕疵がある場合は事前に告知する。売主の責任範囲は契約締結時点の情報提供までとし、引き渡し後のトラブルは買主負担とする」旨を明記し、後々のトラブルを防ぎます。築古戸建てであれば「現況有姿（現状渡し）」の特約を付けることもありますが、その場合は査定額が低下する可能性もあるため、事前に複数社で相談するとよいでしょう。

6. 決済（融資返済）と抵当権抹消を行う

売買契約が締結されると、次はいよいよ「決済」と「引き渡し」の段階です。ここで住宅ローンを完済し、抵当権抹消を行うための具体的手続きを確認しておきましょう。

6-1. 決済（残代金受領）当日の流れ

1. 買主の住宅ローン実行
   買主が金融機関から融資を受けて購入代金を用意します。金融機関によって実行日は異なるため、売主は事前にスケジュールを確認し、「○月○日に融資実行→同日中に残代金は当行あて○○口座に振込」という流れを確認しておきます。
2. 残代金の受領とローン一括返済
   売却代金から「仲介手数料」「印紙税」「抵当権抹消費用」「その他費用」を差し引いたうえで、残金を受領します。その受領金をもって売主はローンを借りている金融機関へ残債を一括返済します。金融機関からは「一括返済証明書」が発行され、これをもって抵当権抹消登記の手続きを行います。
3. 司法書士による登記手続き
   司法書士に抵当権抹消登記と所有権移転登記を依頼します。抵当権抹消申請に必要な書類は、金融機関発行の「一括返済証明書」「登記識別情報（権利証）」または「登記済証」、売買契約書、委任状、住民票抄本（売主）、印鑑証明書、住民票抄本（買主）、買主の実印などです。登記完了までには通常1週間～10日程度かかります。

6-2. 引き渡しと鍵の受け渡し

• 鍵や設備マニュアルの引き渡し
  引き渡し日当日は、建物の鍵一式（玄関ドア、勝手口、物置、車庫など）を買主に渡します。また、給湯器やエアコンの取り扱い説明書、保証書があれば併せて引き渡すと親切です。
• カギと書類をすべて手渡して引き渡し完了
  書類上は、抵当権抹消申請後の「抹消登記完了報告書」を買主に提示し、所有権移転登記申請後に交付される新しい登記事項証明書を渡すことで、権利関係がすべて整理されたことを買主に証明します。これで「売却代金の受領」「ローン一括返済」「抵当権抹消」「所有権移転」という全工程が完了し、引き渡しが正式に終了します。

7. 税金（譲渡所得税）や各種精算を確定させる

売却後、最後に忘れてはならないのが税金の精算です。特に譲渡所得税は売却益が発生した場合に課税されるため、事前に必要書類を整理しておくことが肝心です。

7-1. 譲渡所得税の計算と確定申告

• 譲渡所得の計算式
  譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
  取得費は、購入時の代金に加え、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などを含みます。相続物件の場合は「相続開始時の時価」を取得費にすることができる特例があるため、相続税申告で利用した評価額をもとに取得費を計算します。
• 長期譲渡所得・短期譲渡所得の判定
  所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得（税率20.315％）」、5年以下なら「短期譲渡所得（税率39.63％）」が適用されます。相続物件の場合は「相続開始日から売却日までの期間」で判定されますので、売却タイミングが微妙なときは税理士に相談し、税率が下がる条件を確認しましょう。
• 確定申告のスケジュール
  譲渡所得が発生した年の翌年2月16日～3月15日が確定申告期間です。売買契約書、領収書、登記事項証明書、測量費や仲介手数料の領収書、相続税申告関連書類などを整理し、忘れずに申告手続きを行いましょう。

7-2. 固定資産税・都市計画税の精算

• 日割り計算で清算金を調整する
  売却の引き渡し日を基準に、売主が負担すべき固定資産税・都市計画税のうち、引き渡し日までの分を日割り計算して買主と清算します。たとえば、1年間の税額が12万円で、引き渡し日が6月末だった場合、1月～6月分6か月相当の6万円を売主が負担し、残りの6万円は買主負担となり、引き渡し時に精算金としてやり取りします。

7-3. その他の精算項目

• 管理費・共益費・修繕積立金（マンションの場合）
  戸建ての場合は必要ありませんが、マンションを売却して引き渡す場合、管理費や修繕積立金の日割り精算も必要です。決済当日の時点で買主負担・売主負担を按分した金額を精算金として調整します。
• 都市計画コスト（農地転用や開発行為があった場合）
  市街化調整区域や農地が含まれる場合は、土地転用に伴う農地法許可申請費用や開発許可申請にかかる費用がかかることがあります。売却前に転用許可を取得しているか、あるいは許可取得前提で交渉するかを決めておかないと、精算時に余計な手続き費用が発生し、清算金が減少する場合もあります。

8. まとめ：スムーズに無理なく売却を成し遂げるために

住宅ローンが残っている家を売却するプロセスは、ローン返済や抵当権抹消手続き、税務処理など、通常の売却以上に注意すべき点が多岐にわたります。本記事で解説したステップを順番に整理すると、以下のとおりです。

1. ローン残高と抵当権を確認
• 金融機関から「ローン残高証明書」を取得し、法務局で登記事項証明書を調べる。
2. 売却価格を査定し、手取り金額を試算
• 複数社査定を比較し、諸費用・税金を差し引いた手取り額を把握する。
3. ローン一括返済の準備
• 残債と利息、繰り上げ返済手数料の確認、司法書士への抵当権抹消登記委任状を準備。
4. 媒介契約と売却方法の選択
• 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違いを理解し、自分の売却スケジュールに合った契約を結ぶ。
5. 内覧・交渉～売買契約の締結
• 内覧前に建物クリーニングと簡易補修を行い、買主が安心して契約できる条件設定を行う。
6. 決済～残債返済～抵当権抹消
• 買主融資実行→残債返済→抵当権抹消書類発行→司法書士に登記を依頼し、所有権移転登記を行う。
7. 税金・各種精算を確定
• 譲渡所得税、固定資産税・都市計画税の精算金、その他必要な費用を確定し、確定申告を行う。

上記の流れをしっかり押さえたうえで、売却活動を始める前に必要書類を整理し、不動産会社や司法書士、税理士と綿密に連携しながら進めることで、ローン残債がある家でもトラブルなくスムーズに手放せます。筑西市でローン残債のある戸建てを売却したい方は、ぜひ当社「ひがの製菓（株）不動産部」にご相談ください。地域相場に詳しいスタッフが、査定から契約、引き渡し、税務処理まで一貫してサポートいたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部