相続した古家、貸すか売るか？収益物件としての可能性を比較！

―固定資産を活かすための判断基準とポイントを徹底解説―

相続で手に入れた古い一軒家──空き家として放置しておくのはもったいないが、修繕費がかかりすぎると賃貸経営が成立しない。売却するにしても築年数が古く、買い手が見つかりにくいのではないか、と頭を悩ませる方は少なくありません。筑西市を拠点とする不動産売却のプロ「ひがの製菓（株）不動産部」では、相続した古家を「賃貸収益物件」として活用する場合と「売却して現金化する場合」の双方について、費用面・リスク面・手間の観点から徹底比較し、どちらがベターな選択なのかを解説します。一般的に必要となる手順や注意点を中心にまとめました。地元の市場動向も踏まえながら、相続古家の今後を検討されている方はぜひ参考にしてください。

1. はじめに：相続古家をどう扱うべきか迷う理由

親や祖父母が住んでいた実家を相続した際、いざ活用しようとすると「どんな状態なのか」「資金をかけてリフォームすべきか」「貸し出しても入居者がつくのか」「売れるとしてもいくらの価格が現実的なのか」といった疑問が次々と湧いてきます。特に築30年以上の木造戸建ては老朽化が進んでおり、雨漏りや柱の劣化、シロアリ被害などのリスクが潜むため、賃貸に出す場合は修繕費用がかさみます。一方で、土地としての評価や敷地面積・立地条件によっては売却しても相応の価格で手放せるケースもあり、売却資金を次の資産運用に回したほうが総合的に得策という場合もあります。

本記事では、古家を「収益物件」として運営するケースと「売却による現金化」を比較し、どのようなチェックポイントを押さえれば最適な意思決定ができるのかを解説します。筑西市を含む地方都市の相場や需要動向を参考にしつつ、一般論としてのポイントを中心にまとめました。

2. 古家を賃貸収益物件として活用するメリット・デメリット

2.1 賃貸収益物件のメリット

1. 継続的な家賃収入が得られる
   賃貸運営を行えば、空室リスクがなければ毎月安定した家賃収入が手に入ります。特に築古戸建て賃貸は、近隣相場に比べて賃料を抑え気味に設定すると空室期間を短くできるため、長期的に家賃収入を得やすいというメリットがあります。
2. 土地評価が下がりにくい
   空き地のままでは固定資産税が高額になりやすいものの、賃貸物件として運営すれば土地評価は「貸家建付地」として軽減措置が適用され、固定資産税・都市計画税の負担を抑えられるケースがあります。特に築年数が古い建物でも「賃貸戸建て」として利用されている限り、土地評価を下げずに維持できます。
3. ライフステージに応じた活用が可能
   将来的に建物が更に古くなり賃貸運営が難しくなったら、その時点で売却に切り替えることもできます。一度賃貸経営を経験し、空室リスクや入居者対応のノウハウを蓄積したうえで、投資フェーズを継続するか売却するかを再検討できる点はメリットと言えます。

2.2 賃貸運営にかかるコストとリスク

1. リフォーム・修繕費用の発生
   築30年～40年の古家は、下記のようなリフォーム費用が必要になるケースがあります。
• 屋根・外壁の修繕：雨漏りや外壁ひび割れ補修、塗装などに数十万円～100万円単位が必要。
• 水回り設備の交換：キッチン・浴室・トイレの給排水配管更新、ユニットバス交換などに100万円以上かかる場合も。
• 内装・建具の補修：クロス張替え（一面あたり1万円前後）、床フローリング張替え（1畳あたり5千円～1万円）、畳表替え（1畳あたり5千円～8千円）など。
• 耐震補強工事：昭和56年以前に建築された木造住宅は耐震基準適合証明がないと賃貸契約や銀行融資が厳しくなる場合があるため、耐震診断（10万円～20万円）や耐震補強工事（100万円～200万円以上）が必要になることも。

これらリフォーム費用を「どこまで負担するか」で、運営初期の投資額は大きく変わります。賃貸経営は長期的に運営していくため、一度に多額を投じると投資回収に時間がかかるというリスクを伴います。

2. 空室リスクと家賃下落リスク
   筑西市など地方都市では人口減少や少子高齢化の進行が続いており、人口流出によって賃貸需要が縮小するエリアもあります。
• 空室期間の長期化：近隣に築浅のアパートや新築戸建て賃貸があれば、古家賃貸は競争力が低下しやすい。空室期間が長引くと収支がマイナスになりやすい。
• 家賃相場の下落：築古物件は家賃を都度見直しせざるを得ず、近隣相場に合わせて減額しないと入居者が確保できない。家賃減少が続くと回収スピードは鈍化し、最終的には経営採算が合わなくなる可能性が高い。
3. 借主対応・管理コストの負担
   入居者からのクレーム対応や家賃督促、退去後の原状回復・クリーニング費用など、賃貸経営には人件費や管理会社への委託費用がかかります。
• 管理委託料：家賃収入の5％～7％程度が管理会社に支払う手数料として発生する。
• 入居時・退去時のコスト：仲介手数料は家賃1か月分程度、退去時のリフォーム・クリーニング費用は数万円～十数万円程度が想定される。
• 借主トラブルリスク：家賃滞納や近隣トラブルなどにより、裁判や強制退去のコスト・手間が発生するリスクがある。特に築古戸建てはセキュリティ面で不安を感じる入居者が多いため、入居審査を慎重に行わないとトラブルが増える可能性が高い。
4. 税務面の留意点
   賃貸所得が発生した場合は所得税・住民税の確定申告が必要です。賃貸経営で発生した減価償却費やリフォーム費用は損金算入できるものの、一定期間運営して赤字になりすぎると「専業賃貸業とみなされ、青色申告特別控除や減価償却方法の制限が課される場合がある」「赤字の持ち越しができなくなる」など税務上のデメリットも生じるため、事前に税理士へ相談して収支シミュレーションを行う必要があります。

3. 古家を売却して現金化するメリット・デメリット

3.1 売却のメリット

1. 一度にまとまった現金を手にできる
   売却すれば賃貸経営の初期投資や管理コストを回避し、住宅ローンの返済や相続税清算、葬儀費用など、一度にまとまった現金を手元に残せます。急いで資金が必要な場合や資産運用の方向性を転換したい場合は、売却して現金化するメリットが大きいと言えます。
2. 固定資産税・都市計画税の負担から解放される
   空き家を所有し続けると、固定資産税・都市計画税を毎年支払い続けなければなりません。築古戸建ては住宅用地の軽減措置が受けられず、一般土地として課税されるケースもあるため、年間数万円～十数万円の税金負担が重荷になります。売却すればこれら税金もかからなくなり、維持管理コストを一気に削減できます。
3. 相続不動産の共有者間トラブルを回避できる
   複数の相続人で共有している古家を売却すると、相続人間で資産分割が完了します。共有不動産は管理方針や処分方法でトラブルが起きやすいため、早期に売却して現金化し、相続人間で清算することで揉め事を解消しやすくなります。

3.2 売却に伴うコストと注意点

1. 建物の解体費用と残置物処分費用
   築古戸建てを現況のまま売りに出した場合、買主が更地化を前提に購入することが多く、解体費用（30坪程度の土地で約50万～100万円前後）や残置物撤去費用（家具や家電、ゴミ処分費用など）がかかります。売買価格からこれらコストを差し引くか、あるいは「現状渡し」で安価に売り出すか、取り扱い方によって売却手取り額は大きく変わります。
2. 売却価格が市街化区域の土地に比べ割安になりやすい
   筑西市内でも、同じ立地条件（駅距離や生活利便施設へのアクセスなど）で市街化区域の土地と調整区域の土地を比較すると概ね調整区域の土地は2割～3割程度安価になります。相続した古家の土地が調整区域内にある場合、周辺相場を調べて適正価格を設定しないと、長期間売れ残るリスクがあります。
3. 譲渡所得税・住民税の負担
   売却で利益が出た場合は譲渡所得税（長期譲渡所得：約20％、短期譲渡所得：約39％）が発生します。古家の場合、取得費用がはっきりしない場合は「概算取得費（売却価格×5％）」を用いることがありますが、実際の取得費を細かく把握していないと課税額が膨らむ可能性があるため、相続登記時や過去の購入費用、改修費用などを整理し、税理士に相談して節税スキームを検討すべきです。
4. 売却活動の長期化リスク
   築古戸建ては買主が限られるため、市場に流通してもなかなか問合せが入らないケースがあります。特に「道路幅員が狭い」「水道管が引き込めないエリア」「耐震基準を満たしていない」などのネガティブ要素があると更に売却が長引く可能性があります。売却期間中は固定資産税・管理コストが継続してかかるため、「売れる時期はいつか」「価格はどこまで下げる覚悟があるか」をあらかじめ検討し、資金繰りのシミュレーションを行っておくことが重要です。

4. 賃貸運営か売却かを判断するためのポイント

相続古家を賃貸に出すか売却するか判断するにあたり、以下の５点をチェックしましょう。これらを総合的に検討すると、どちらを選ぶべきかが見えてきます。

4.1 物件立地と需要調査

1. 駅・バス停へのアクセス
   賃貸物件としての需要を考えると、最寄り駅まで徒歩15分以内、あるいはバス便が多く運行しているエリアにあるかが鍵です。徒歩圏にスーパーやコンビニ、病院、学校など生活利便施設が整っているかを現地で確認し、「通勤・通学の利便性」が賃借人にとって魅力的かどうかを判断します。
2. 周辺の賃貸相場
   同じ築年数帯、同じ間取り（例えば２LDKや３DK）の賃貸物件がいくらで募集されているかを調査します。近隣で家賃相場（月額3万円〜4万円）が安定しているなら、古家でも家賃選定次第で入居者が見つかる可能性があります。
3. 売却需要の有無
   不動産業者を通じて、同エリアの売却成約事例を複数チェックし、土地面積・建物面積・築年数が近い物件の実売価格を調査しましょう。売却案件の流通量や価格帯を把握すると、売却時に「価格交渉でどこまで妥協できるか」がイメージしやすくなります。

4.2 建物の現状把握とリフォーム費用試算

1. インスペクション（建物診断）の実施
   プロの建築士やホームインスペクターに依頼して、雨漏りの有無、床の傾き、シロアリ被害、耐震性、設備劣化（給排水管、配線、給湯器、エアコンの現状）などを診断してもらいましょう。診断結果をもとに、どこまで手を入れれば賃貸運営ができるか、または売却できるのかが明確になります。
2. リフォーム・修繕費用の見積もり
• 賃貸向け修繕：クロス張替え、畳表替え、建具修理、水回り簡易クリーニングなど、最低限のクリーニング・補修で入居可能なレベルにするための費用を概算します。30～50万円程度の費用を見込めば、大きくリフォームをしなくても賃貸募集がかけられることが多いです。
• 売却向け補修：売却時に「現状渡し」で売りたい場合は、解体費用を考えるか、もしくは一部クロス補修とクリーニング（10～20万円程度）で「住めるレベル」に見せると買主の印象が良くなり、価格交渉を有利に進めやすくなります。

4.3 賃料想定と収支シミュレーション

1. 家賃設定と想定利回りの計算
   筑西市エリアでは築古戸建ての家賃相場が3万円～5万円程度が多く、想定利回りは8％～10％前後が目安です。たとえば賃料4万円で借り手が見つかると仮定し、年間家賃収入48万円から管理費（年5％＝2.4万円）、修繕積立（年3％＝1.44万円）、固定資産税（年6万円）を差し引くと、年純収入は約38万円となります。これを購入価格（仮に500万円）で割ると表面利回りは約7.6％となり、ローンを利用せず自己資金で購入する場合、投資回収期間は約13年となります。
2. ローン利用時の返済シミュレーション
   もし金融機関から融資を利用して購入する場合は、金利1.5％、35年返済で借入したと仮定すると、月3万円の返済が必要（借入400万円の場合）になります。賃料収入4万円－返済3万円＝手残り1万円が月あたりのキャッシュフローとなり、空室期間や突発的修繕費用を考慮すると、実質的な利回りはさらに低下します。このため、ローン利用時は「長期的に安定した入居者を確保できるか」「空室時の資金繰りをどうするか」を慎重に検討する必要があります。

4.4 売却相場と手取り額シミュレーション

1. 売却価格相場の把握
   周辺の成約事例から、土地面積30坪、建物築40年の木造住宅が市場で250万円～350万円程度で取引されている場合を想定します。売却活動では、この範囲内で「築年数や劣化度合いに応じて〇〇万円割引する」という考え方で価格を設定します。
2. 諸費用と税金計算
   売買価格300万円で売却できたと仮定し、仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＝約15万円）、印紙税（2,000円程度）、抵当権抹消登記費用1万円程度、測量費用（必要な場合は20万円程度）を差し引いた売却粗利益は約264万円となります。さらに譲渡所得が発生した場合は税金（所有期間が5年以上なら約20％）が課されるため、譲渡所得額を概算し、譲渡所得税と住民税を控除すると、手取りは約230万円～240万円程度になる可能性があります。相続した建物を解体せず現況のまま売却した場合、解体費用分を売却価格交渉の材料に含める必要があるため、さらに手取りが減少することを念頭に置きましょう。

4.5 相続税・譲渡所得税など税務面の比較

1. 相続税の納税猶予・配偶者控除
   相続した古家を相続発生から3年10ヵ月以内に売却すると、相続税の取得費加算の特例（相続税申告時の取得費を譲渡所得計算に加算）が適用され、譲渡所得税額を抑えられます。また、配偶者が相続した土地・建物については配偶者の税額軽減（最大1億6,000万円の控除）があるため、売却前に相続税申告を済ませておくと譲渡時の税負担が軽減されるケースがあります。
2. 賃貸経営の青色申告特典
   賃貸収入が年間で48万円以上発生する場合、青色申告承認申請をしておけば、「青色申告特別控除（最大65万円）」を受けられるほか、赤字を他の所得と損益通算できるメリットがあります。ただし、青色申告の要件（複式簿記での帳簿付けや貸借対照表の作成など）を満たす必要があり、小規模な賃貸経営では帳簿作成の手間が負担になるケースがあります。

5. 具体的な手続きとスケジュール感

ここでは、賃貸運営と売却のそれぞれに必要な主な手続きとおおよその期間感をまとめます。相続古家の状態や条件によって異なるケースもあるため、あくまで目安としてご覧ください。

5.1 賃貸に出す場合の手続きフローと期間

1. 物件調査と賃料設定（1～2週間）
• インスペクション業者による建物診断（築古戸建ては必須）。
• 近隣賃貸相場の調査（同条件物件の成約家賃）。
• 家賃・敷金・礼金など賃貸条件の設定。
2. リフォーム・クリーニング（1～2ヶ月）
• 内装の簡易補修（クロス張替え、畳表替え、建具調整など）。
• 水回りクリーニングやキッチン・浴室の配管チェック。
• 耐震診断が必要なら並行して実施（1ヶ月以上）。
3. 募集・募集広告出稿（2～4週間）
• 不動産会社への賃貸媒介依頼（専任媒介推奨）。
• インターネットポータル（SUUMO・HOME’S等）やチラシ、店頭掲示で広告。
• 入居者問い合わせ対応・内覧日程調整。
4. 内覧対応・入居審査（2～4週間）
• 希望者への鍵渡しや現地内覧を実施。
• 収入確認・連帯保証人確認など入居審査を実施。
5. 賃貸借契約締結・入居開始（1～2週間）
• 賃貸借契約書締結、敷金・前家賃受領。
• 鍵引き渡し、入居日設定。

合計目安：3ヶ月～6ヶ月程度
築古戸建ては入居者を探すまでに時間がかかりやすく、リフォーム費用や耐震診断の完了次第で募集開始が前後するため、最低でも3ヶ月、場合によっては半年程度を見込んでおくと安心です。

5.2 売却する場合の手続きフローと期間

1. 査定依頼・価格決定（1～3週間）
• 複数社から机上査定・訪問査定を受け、相場感を掴む。
• 測量要否や解体要否を含めた査定額を比較し、売却希望価格を決定。
2. 売却準備（1～2ヶ月）
• 境界確定測量（必要に応じて）→登記費用約20万円程度。
• 建物診断・修繕箇所リスト化→軽微なクリーニング、補修費用約10万円～30万円。
• 広告資料・写真撮影、レインズ登録。
3. 販売活動・内覧（1～6ヶ月）
• 専任媒介契約締結後、ポータルサイト掲載や折込チラシ、現地看板などで広告。
• 買主候補の問い合わせ対応、内覧立会い。
• 条件交渉・価格交渉。
4. 購入申込～売買契約締結（1～2ヶ月）
• 購入申込書受領→契約条件（手付金、引き渡し時期、残置物処分の取り決めなど）を調整。
• 売買契約書締結（売買価格決定・手付金受領）。
• 買主のローン審査期間（2～3週間）。
5. 引き渡し準備～決済・登記（1～2ヶ月）
• ローン一括返済→抵当権抹消→司法書士に所有権移転登記を委任。
• 引き渡し当日：残代金受領、鍵引き渡し、固定資産税精算。
• 譲渡所得税の確定申告（翌年2～3月）。

合計目安：3ヶ月～9ヶ月程度
条件次第で1～2ヶ月で成約する場合もありますが、築古戸建ては価格交渉が長引くケースが多く、半年以上かかるケースもあります。特に離島同様に地方都市では買主が見つかりにくいため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

6. まとめ：最適な選択を導くチェックリスト

相続した古家の活用を検討するにあたり、賃貸経営か売却かを判断するポイントを改めて整理しました。以下のチェックリストに当てはまる項目が多いほど、賃貸運営よりも売却を検討すべき可能性が高まります。逆に、賃貸経営を継続しやすい条件が揃っているなら、収益物件として運用を続けるメリットが大きくなります。

賃貸運営を検討すべきポイント

• □ 最寄り駅やバス停まで徒歩15分以内、生活利便施設（スーパー・病院・学校など）が近い
• □ 近隣に築浅の賃貸物件が少なく、家賃競争力を確保できる
• □ 建物劣化が軽微で、10～50万円程度の軽微リフォームで入居可能な状態にできる
• □ 相続後の所得税・住民税の節税メリット（青色申告の特別控除など）を活用できそう
• □ 継続的に賃料収入を得たい意向があり、管理や借主対応の時間的余裕がある
• □ 売却価格が想定相場に対して割安で、今後価格が下落するリスクが高いと判断される

売却を検討すべきポイント

• □ 建物老朽化が進み、資金を投じても回収できる見込みが低い
• □ 立地的に賃貸需要が乏しく、空室リスクが高いと想定される
• □ 相続税・維持コスト（固定資産税・都市計画税・管理費など）が負担となり、早期現金化したい
• □ 売却相場（周辺成約事例）が賃貸運営の利回りを上回っている
• □ 担当不動産会社から「〇ヶ月以内に成約できそう」という販売見通しを得られた
• □ 共有名義で相続した場合、共有者間で揉めそうな要素があり、早期に現金で分配したい

これらチェックリストをもとに、自分自身のライフステージや資金ニーズを照らし合わせながら、どちらの選択が適切か検討してください。賃貸運営を選ぶ場合は、長期的なメンテナンス計画と収支シミュレーションを徹底し、売却を選ぶ場合は、売却価格・諸費用・税金面でしっかりと試算したうえで意思決定を行うことが重要です。

筑西市で相続古家の活用を検討中の皆様は、ぜひ「ひがの製菓（株）不動産部」にご相談ください。地元市場に精通したスタッフが、賃貸経営か売却かの比較検討から、現地調査、収支シミュレーション、許可申請サポート、販売戦略立案まで一貫してサポートいたします。古家の持つポテンシャルを最大限に引き出し、後悔しない選択を実現しましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部