古い戸建の売却でお困りの方へ｜残債処理と高く売るコツを解説

～築年数が経過した家でも諦めない！売却前に押さえるべきポイントまとめ～

築30年を超えた戸建を所有していると、「古いから売れないのでは？」「住宅ローンがまだ残っているけどどうすればいい？」といった悩みを抱える方が多いかと思います。特に筑西市のような地方都市では、築年数が古い戸建ての流動性が必ずしも高くないため、売却するには綿密な準備と戦略が欠かせません。ひがの製菓（株）不動産部では、長年にわたって築古物件の売却サポートを行ってきたノウハウをもとに、「残債処理（住宅ローンの一括返済）」「なるべく高く売るためのポイント」「売却活動をスムーズに進める流れ」を徹底解説します。売却前に必ず確認しておきたい実践的な内容を中心にまとめていますので、これから古い戸建てを売却しようと考えている方はぜひ参考にしてください。

はじめに：古い戸建売却の現状と筑西市市場の特徴

筑西市は茨城県の西部に位置し、のどかな田園風景と住宅街が混在するエリアです。近年、首都圏からの移住希望者や定年退職後のセカンドライフを求めるシニア層が増えている一方で、「築年数が古い」「リフォーム履歴がない」「設備が時代遅れ」といった理由で売れ残っている戸建も少なくありません。
とくに築20年以上を経過した家は、新築や築浅物件に比べると「価格面」「見た目」「設備内容」で劣ると判断されやすく、一般の買主からすると「購入後に大規模リフォームが必要では？」という不安を抱かれることが多いのが実情です。さらに、住宅ローンがまだ残っている場合、売却した代金で残債を一括返済しなければ所有権移転ができないため、「売れたとしても手元にお金が残るのか？」「損をしてしまうのでは？」と不安に感じる方も多いでしょう。

そこで本記事では、まず「古い戸建てを売る前に知っておくべき市場状況」「住宅ローン残債の処理方法」「物件価値をできるだけ高く見せる方法」「具体的な売却活動の進め方」「税金や手続き上の注意点」まで、順を追って解説します。最後まで読み進めていただくことで、筑西市での築古戸建て売却に必要なノウハウを一通りカバーできるはずです。

1．市場動向の確認と築古戸建てへの需要

1-1. 筑西市における築古戸建ての売れ行き事情

筑西市を含む茨城県西部エリアでは、近年インフラ整備や道路網の拡充により、上野東京ラインや常磐線を経由した都心アクセスが向上したことから、一定の住宅需要は回復傾向にあります。しかし、都心部と比べると中古住宅の流通量は限られており、とくに築20年～30年を超える物件は「リフォーム費用」がかかることを買主に敬遠されやすいのが現状です。

また、築古戸建ての買主層は大きく以下のように分かれます。

• DIYや改修を前提に購入するセカンドライフ世代
  田舎暮らしを楽しみたい定年退職世代の中には、築古物件を安く購入し、自分でリフォームしながら住みたいと考える方もいます。ただし、築古物件は設備の腐食や耐震性能の問題があるケースもあるため、買主は「自己負担で大規模リフォームをする覚悟」が必要です。
• 業者によるリノベーションを前提に購入する中間業者・投資家
  築古戸建てを安く仕入れ、リノベーションして売却あるいは賃貸に出す不動産業者や個人投資家も存在します。この層は「安く買って大きなリターンを得たい」という目的が強いため、売主としては相場より安くしか売れないケースが多々あります。
• 二世帯住宅や相続対策で価格を問わないファミリー層
  どうしても「学区」「職場への距離」「慣れ親しんだ地域での二世帯同居」を優先して築古戸建てを探している世帯もいます。このような買主はリフォーム費用を考慮に入れても、購入を決断するケースがあります。

以上のように買主層が限定されるため、築古戸建てを売却するには「ターゲット層を明確化した上で売却戦略を立てる」ことが重要です。次項以降では、築古戸建て特有の課題や、残債処理の方法、価格アップにつなげるリフォーム・リノベーションのポイントを解説します。

2．古い戸建売却の際に直面しやすい課題

2-1. 住宅ローン残債の問題

築古戸建てを売却する際、まず多くの方が悩むのが「まだ住宅ローンが残っている状態でどう売ればいいのか」という点です。一般的に、ローン残債があると売却後に以下のような手順を踏む必要があります。

1. 売買契約締結
   売主・買主双方が売買条件（価格、引渡し時期、瑕疵担保責任範囲など）に合意して契約を締結します。ただし、残債のある不動産は「抵当権（※金融機関が設定した担保権）」が付いているため、買主への所有権移転登記ができません。
2. 決済前にローン一括返済手続き
   契約締結時に受領する手付金と、決済日（残金決済日）に支払われる売買代金から、金融機関にローン残債を一括返済します。このとき、抵当権抹消に必要な手続き（司法書士への依頼）が発生します。
• 抵当権抹消登記：住宅ローンを完済した証明書類を司法書士に提出し、法務局で抹消登記を行います。
• 司法書士報酬・手数料：抵当権抹消登記には司法書士報酬や登録免許税（抵当権設定時の固定資産評価額×0.4％）が必要になります。費用を見積もったうえで資金計画を立てることが重要です。
3. 残代金受領後に権利移転
   抵当権が抹消された後、買主への所有権移転登記を行い、物件の引き渡しを完了させます。所有権移転登記の際にも登録免許税が発生し、買主が負担するのが一般的です。

もし売買代金でローンを完済できない場合（売却価格が残債を下回る場合）は、差額を自己資金で補填するか、債務者貸付制度（リスケジュール）などで金融機関と協議し、別途返済計画を立てる必要があります。残債超過（いわゆる「オーバーローン」）の状態で売却を検討する場合は、不動産会社や金融機関、税理士など専門家のアドバイスを仰ぎながら慎重に進めることが大切です。

2-2. 建物劣化による価値下落

築古戸建ての多くは、外壁のひび割れやコーキングの劣化、屋根材の剥がれ、内部のシロアリ被害や雨漏りといったリスクを抱えています。これらは査定時にマイナス要因として強く影響し、最悪の場合「更地にしたほうが高く売れる」というケースもあります。築30年以上経過している建物は、一般的に以下のような劣化が進行しやすいため、事前に把握しておくことが重要です。

• 基礎・柱の腐食状況
  柱や土台にシロアリ被害がある場合、買主は「大規模な補修が必要かもしれない」という不安を抱きます。専門のシロアリ業者に調査を依頼し、必要に応じて駆除・補修見積もりを取得しておくと安心材料になります。
• 雨漏り・雨樋の詰まり
  築古物件では屋根や雨樋の劣化による雨漏りリスクが高まります。雨漏りが疑われる場合は、屋根業者に点検を依頼し、腐食箇所の補修や塗装を行ったうえで売りに出すと、査定価格が下がりにくくなります。
• 給排水管・配管設備の老朽化
  給排水管やガス管が古いままの場合、水漏れやガス漏れのリスクがあります。給水管のさびや配管の亀裂は見た目では判断しづらいため、リフォーム会社や設備業者による点検・見積もりを事前に取得して、必要な部分を交換しておくと買主に安心感を与えられます。
• 断熱性・気密性の低さ
  古い木造戸建ては断熱材が入っていなかったり、サッシがシングルガラスだったりすることが多く、夏は暑く冬は寒いという住み心地の問題があります。最近では「2重サッシ」や「断熱リフォーム」を行うと資産価値が向上する可能性がありますが、コストがかかるため、売却価格とのバランスを考慮して判断することが求められます。

以上のような劣化状況を買主に曖昧にしたまま売り出すと、「内覧当日に指摘され契約が白紙になる」「成約後に瑕疵担保責任で損害賠償請求される」といったリスクが高まります。売却前に可能な限り劣化箇所を補修し、補修履歴や見積書を買主に提示できる状態にしておくと、信頼度が高まります。

2-3. 周辺環境によるマイナス要因

築古戸建てを売却する際は建物本体の劣化だけでなく、「周辺の環境」によっても査定価格や売却スピードが大きく変わります。筑西市の場合、以下の点を事前に把握しておきましょう。

• 交通アクセスの悪化
  築古戸建てがバス停から遠い、公共交通機関の便数が少ない、主要国道から離れているなどの理由で買主の足が遠のくケースがあります。特に車を手放せないシニア層や通勤で電車を使うファミリー層は、「最寄り駅までの所要時間」「バスの本数」「道路の渋滞状況」を重視します。物件資料には最寄り駅までの徒歩分数だけでなく、「バス時刻表」や「通勤ラッシュ時の所要時間」などをできるだけ詳しく記載し、買主のイメージを具体化できるようにしましょう。
• 学区・学校環境
  子育て世代のファミリー層をターゲットにする場合、学区が非常に重要な判断基準になります。築古戸建てであっても、学区が人気のある小中学校のエリア内であれば、マイナス要因をある程度カバーできる可能性があります。学区の評判や通学路の安全性、学校からの距離を資料に記載し、学区の良さをアピールポイントとしてまとめておくと効果的です。
• 生活利便施設の距離
  スーパー、ドラッグストア、コンビニ、病院、銀行、役所など、日常生活に必要な施設までの距離・所要時間を明示することで、「生活を始めやすい物件」という印象を与えやすくなります。築古戸建ての場合、物件自体の劣化に目が行きがちですが、周辺環境が優れていればマイナスポイントを相殺できる場合があります。
• 災害リスク（洪水・土砂災害）
  過去の豪雨や台風による冠水・土砂崩れの履歴がある地域は、特にシニア層やファミリー層から避けられやすい傾向があります。ハザードマップで洪水や土砂災害のリスクを調査し、不動産広告や物件資料にリスクを明示することで、「あえてリスクを開示する姿勢」を示すと、買主に誠実さが伝わり、信頼度が向上します。

3．残債処理（ローン完済）と資金計画の立て方

築古戸建てを売却する際の最大のハードルの一つが「住宅ローンがまだ残っている場合の処理」です。売却代金でローンを完済できる見込みがあるのか、自己資金をどれだけ用意する必要があるのかを事前に把握しておかないと、売却を進めるうえで大きなトラブルに発展しかねません。ここでは、残債処理と資金計画のコツを解説します。

3-1. 残債額の確認と金融機関への事前相談

1. ローン残高の確認
   まずは現在の住宅ローン残高を正確に把握しましょう。金融機関から「残高証明書」を取り寄せるか、銀行の窓口やネットバンキングで最新残高を確認します。築古戸建ての場合、購入当初のローン残高は数千万円であっても、月々の返済でかなり減っているケースもあるため、売却意思が固まった時点で最新残高を把握しておくことが重要です。
2. つなぎ融資や繰上返済の検討
   売却代金だけではローンを完済できない場合、足りない分を自己資金で補填しなければ差額が発生します。自己資金が不足する場合は、金融機関に「つなぎ融資」を相談することも検討しましょう。つなぎ融資は売却代金の入金を待つ間に一時的に融資を受けられる制度で、たとえば建て替え資金やリフォーム資金で利用されるケースが多いですが、売却目的で利用可能なこともあります。ただし、金利や手数料がかかるため、費用を含めた総返済シミュレーションを行い、金融機関と十分に相談したうえで決定してください。
3. 振込手数料・返済手数料の確認
   ローン返済時には、「一括返済手数料」「振込手数料」「抵当権抹消手続きの司法書士報酬」「登録免許税（固定資産評価額×0.4％）」などの諸費用がかかります。これらは売買契約締結前に見積もりを取り、売却資金計画に組み込んでおくことをおすすめします。諸費用を除いた手取り金額が得られる売出価格を設定しないと、売却後に資金ショートを起こすリスクが高まります。

3-2. 売却価格と残債額のバランスを考えた戦略

1. 査定価格と残債の比較
   複数の不動産会社に査定を依頼し、築古戸建ての市場相場を把握します。査定額が残債額を大きく上回っている場合は比較的安心ですが、査定額が残債額と大差ない、あるいは残債額を下回る場合は、売却価格をどこまで下げられるか、あるいはリフォームコストをかけて査定額を引き上げるかを検討しなければなりません。
2. リフォームや解体によるコストと利益の比較
   もし築古建物を解体して更地にしたほうが査定額が上がる可能性がある場合は、解体費用（50坪～60坪程度の木造戸建て解体で100万～200万円程度が相場）と、更地として売り出した場合に得られる価格差を比較検討します。通常、更地渡しは不動産会社が推奨するケースが多く、広告力が高いことから早期売却が期待できる一方で、解体費用は売主負担であるため、費用対効果を見極めましょう。
3. 売却価格を残債＋諸費用以上に設定する
   売却代金から以下の費用を差し引いた金額が、最終的に手元に残る金額となります。
• 住宅ローン一括返済額（残債）
• 抵当権抹消登記費用（司法書士報酬＋登録免許税）
• 売却仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＋消費税）
• リフォーム・解体費用（実施する場合）
• その他雑費（測量費用、登記簿謄本取得費用など）

以上の費用をすべてカバーできる売却価格を設定しないと、売却後に自己資金を大幅に投入しなければならなくなるリスクがあります。査定額と残債、諸費用を照らし合わせ、売出価格を決定する際は「いくらなら売れても手元にいくら残るか」を逆算して設定しましょう。

4．古い戸建てを高く売るための事前準備

築年数の古い戸建てを少しでも高く売るためには、「買主の不安を取り除く」「印象を良くする」「活用イメージを明示する」という観点での事前準備が欠かせません。以下のポイントを参考に、できる範囲で対策を実施しておきましょう。

4-1. 建物内部・外部のクリーニングと簡易修繕

1. 室内クリーニング・不要物の撤去
   長年住み続けていると、室内にはホコリや汚れが蓄積します。売却前に専門のハウスクリーニング業者に依頼し、床やクロスの汚れ、水回りのカビ・水垢を徹底的に落としておくと、内覧時に「生活感がなく清潔な家」という印象を与えやすくなります。不要な家具や私物は早めに整理し、買主に間取りをイメージしやすくしておきましょう。
2. 外壁・屋根の洗浄と塗装の検討
   外壁や屋根瓦に苔や汚れが付着していると、築年数以上に経年劣化を感じさせる要因になります。高圧洗浄やバイオ洗浄で苔を除去し、外壁のひび割れやコーキングの剥がれがある場合は部分的な補修を行いましょう。全面的な塗装は費用がかかりますが、築古戸建ての場合は「外観の第一印象」を改善するだけで査定額の目安が5～10％程度上がるケースがあります。
• ■塗装・補修の目安費用：30坪程度の木造戸建ての外壁塗装は約80万～150万円、屋根塗装は約50万～100万円が相場です。費用対効果を考え、部分修繕レベルで対応できる箇所だけでも補修しておくと良いでしょう。
3. キッチン・浴室・トイレなど水回りのリフレッシュ
   水回りは築古物件で最も劣化が目立ちやすい箇所です。交換せずに節約したい場合は、以下の簡易リフレッシュが効果的です。
• 蛇口・水栓の交換：1ヶ所数万円程度で交換可能。
• シャワーヘッドやトイレタンクの清掃・部品交換：水アカや黄ばみが取れるだけで印象が一気に向上します。
• レンジフードのフィルター・ファン清掃：油汚れを落とし、においを抑えます。
• 浴槽の防滑シート貼り付け：浴槽の滑り止めシートを貼ることで、「すぐ使える状態」として買主にアピールできます。

4-2. 設備機器・インフラの点検・修理

1. 給湯器・エアコンなど主要設備の動作確認
   給湯器やエアコン、給排水ポンプ、床下換気ファンなど、築古戸建てでは壊れているかもしれない設備が複数存在する可能性があります。動作不良があると査定価格が大幅に下がるため、以下をチェックしておきましょう。
• 給湯器の稼働状態：ガス会社や給湯器販売店に点検を依頼し、必要があれば取り換え見積もりを取得。
• エアコンのクリーニングと試運転：フィルターにホコリが詰まっていると冷暖房能力が落ちるため、専門業者によるクリーニングが有効。
• 換気扇・レンジフードの異音チェック：モーター音が大きい場合は交換が必要。費用は1～2万円程度で可能な場合も。
2. 電気・ガス・水道メーターの確認
   売却活動中に内覧者が来た際、エアコンを試運転したり、お湯を出して確認したりすることがあります。売主はメーター検針日直後に点検すると無駄な光熱費を抑えられるため、売却開始前に「どの日に検針が入るか」を確認しておきましょう。また、買主に渡すときに「検針票が最新であること」を説明できるようにしておくと安心感が生まれます。

4-3. 間取り図・図面・資料の整理

1. 法務局で公図・登記事項証明書・建築確認済証を取得
   売却を進めるにあたり、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」「公図」「地積測量図」などを取得し、物件概要書としてまとめておくと査定の精度が上がります。特に、相続で共有名義になっていないか、建物の構造や床面積が登記と現況で異ならないかを確認することが大切です。
• ■登記事項証明書の取得費用：1通600円程度（自治体によって異なる場合があります）。
• ■地積測量図の有無：測量図があれば境界が明確になるため、買主に安心感を与えられます。
2. 間取り図をデジタル化・補足情報を追加
   もし手書きの間取り図しかない場合は、不動産会社に依頼してCADで清書してもらうか、自分で無料の間取り作成ソフトを使ってデジタル化しておきましょう。また、「リフォーム前提」「DIY向け」「二世帯住宅を想定した間取り例」など、買主が購入後の活用イメージを膨らませやすい補足情報を加えるとアピール力がアップします。
3. 周辺環境・施設案内の資料化
   「最寄り駅までの経路図」「スーパー・ドラッグストア・病院・小中学校などの日常生活施設の距離」「バス路線図」を資料としてまとめ、内覧者に渡せるようにしておきます。築古戸建ての場合、建物だけでなく地域環境が魅力的であることをアピールすることで、購買意欲を喚起しやすくなります。

5．査定と価格設定のコツ

築古戸建てを売却する際、最も重要になるのが「いくらで売り出すか」という価格設定です。適正価格を見極めずに売り出すと、問い合わせがなく売れ残ったり、値下げを繰り返して損をしたりするリスクがあります。以下のポイントを押さえて、査定依頼から売出価格決定までを進めましょう。

5-1. 複数社査定で相場を把握する

1. 地元密着型業者と大手チェーンのバランス
   地元の不動産会社は「筑西市の地域特性」に精通している一方、大手チェーンは「広域的な集客力」を持っています。築古戸建ての査定では、両方の視点から相場を確認することが大切です。
• 地元業者のメリット：近隣の成約事例（築年数、リフォーム有無、価格帯など）を具体的に把握している。
• 大手チェーンのメリット：ネット広告や多方面の集客チャネルを持っているため、買主候補をより広いエリアから集められる可能性がある。
2. 簡易査定と訪問査定の違いを理解する
• 簡易査定（Webフォーム入力）：住所や土地面積、建物構造、築年数などを入力すると、AIやデータベースを活用して概算の査定価格を提示してくれる。手軽だが精度は低い。
• 訪問査定（現地確認）：不動産会社の担当者が現地を訪れて、実際の建物劣化状況、境界状況、周辺環境などを目視確認しながら査定価格を算出。簡易査定よりも精度が高い。
3. 査定額の比較ポイント
   複数社から提示された査定額を比較する際は、単純に「金額が高い会社に依頼すればいい」というわけではありません。査定額の根拠をしっかり聞き取り、以下のポイントをチェックしましょう。
• 近隣成約事例の適用範囲：類似物件の築年数や間取り、エリアが本当に近しいかどうか。
• 建物劣化や補修費用のマイナス要因：雨漏りや柱の腐食、耐震基準未達など、マイナス要因の考慮割合。
• 周辺環境の影響：道路幅員、日当たり、近隣施設までの距離、学区の評価などをどれだけ考慮しているか。
• 価格交渉想定幅：査定額に対して5～10％程度の値下げ余地を見込んでいるかどうか。

査定額のばらつきが大きい場合は、より低い査定額を提示した会社に「なぜ低いのか」をしつこく聞き、根拠を十分に理解したうえで価格戦略を立てると、後々のトラブルを避けられます。

5-2. 売出価格の決定と値引き交渉の想定

1. 売出価格の目安設定
   一般的には、査定価格に対して「5～10％上乗せ」した金額を売出価格の上限とするのが目安です。たとえば、査定価格が1,000万円であれば、最初の売出価格を1,050万円～1,100万円に設定し、実際の成約価格が1,000万円前後になるケースが多く見られます。築古戸建ては価格交渉が激しくなる傾向があるため、最初から値下げ幅を見込んでおくことが重要です。
2. 価格交渉に備えた値引き余地の確保
   買主側は、築古戸建てを「自分が想定しているリフォーム費用を負担しなければ使えない」「建物を解体して更地にしなければならない」といった理由で、値下げ交渉を強めてくるケースがあります。売主としては、あらかじめ査定額から5～10％程度の値下げ余地（＝値下げ後でも残債＋諸費用をカバーできるライン）を確保したうえで売出価格を設定し、買主の値下げ交渉に対応できるようにしておきましょう。
3. 最終的な売却金額の上限設定
   売出価格を設定すると同時に、「どうしても譲れない下限価格（残債＋諸費用をカバーできる金額）」を決めておきます。査定額によっては、残債を完済しても手元にほとんどお金が残らないケースがありますが、極端な売却価格の下げを防ぐために、「この金額を下回ったら売らない」というラインを明確にしておくことが大切です。

6．内覧前にやっておくべきポイント

築古戸建てを内覧に出すとき、買主が最初に目にするのは「第一印象」です。第一印象でマイナス評価を与えてしまうと、築古というハンデを取り返すのは難しくなります。以下では、内覧前の準備ポイントを紹介します。

6-1. 室内の片付けと生活臭の抑制

1. 不要物の処分・片付け
   長年住み続けるうちに室内に私物や不要な家具がたまりやすくなります。売却前に不要品を処分またはリサイクルショップで売却し、居住スペースをすっきりと見せましょう。
• 処分方法の例：家電リサイクル法対象品は指定の処分業者に依頼、粗大ゴミは市の収集を利用、リサイクルショップで売れるものは買い取ってもらう。
• DIYでできる工夫：奥の方に置いてあるダンボールや段ボール箱はすべて整理し、棚やクローゼットの中もすっきり見えるように配置。内覧時は買主が動線を妨げず、部屋が広く見えることを意識します。
2. 生活臭の除去
   築古戸建てでは、長年の生活臭やペット臭、タバコ臭などが染みついていることがあります。取り除くには以下の方法が有効です。
• 消臭剤の使用：無香タイプの消臭スプレーを使用し、トイレや玄関、キッチン周りの臭いを抑えます。芳香剤の強い香りは逆に不快感を与えるため、無香タイプを選ぶのがポイントです。
• 換気：窓を全開にして換気し、空気の入れ替えを頻繁に行います。サーキュレーターや扇風機を使うことで、室内の空気が滞留せず、生活臭を軽減できます。
• カーペットや畳の掃除：畳は畳表替えが必要な場合がありますが、まずは表面のホコリ・ダニを掃除機で吸い取り、必要があれば専門業者に表替え見積もりを依頼します。カーペットは業者のスチームクリーニングで汚れを落とすか、敷物を撤去してフローリングを見せることで開放感を出す方法もあります。

6-2. 外観・敷地まわりの整備

1. 雑草や落ち葉の除去
   築古戸建てでは、庭や植栽が放置状態になっていることがあります。草刈りや剪定を行い、落ち葉や枯れ枝を掃除してスッキリした印象を与えましょう。敷地の駐車スペースが砂利のままの場合は、砂利の補充や整地を実施しておくと、見栄えが向上します。
2. 塀・フェンス・門扉のチェック
   フェンスや門扉が錆びていたり、ブロック塀にひび割れが見られたりする場合は、簡易補修や塗装で見た目を整えます。DIYで可能な範囲でフェンスの塗装を行ったり、ブロック塀のヒビにセメントを詰めたりするだけでも印象が改善します。
3. アプローチ・玄関まわりの清掃
   玄関タイルやポーチ部分の汚れは、圧力洗浄機をレンタルして清掃すると効果的です。玄関ドアの枠やドアノブも拭き掃除を行い、光沢を出しておくと、買主の印象が向上します。買主は「築古でも清潔感がある」という印象を好むため、外観の第一印象を大切にしましょう。

6-3. インスペクション（建物診断）の検討

1. ホームインスペクションのメリット
   インスペクション（※住宅診断）は、第三者が建物を点検し、瑕疵（かし）や劣化箇所の有無を報告する調査です。築古戸建てでは、瑕疵担保責任をめぐるトラブルを回避するため、事前にインスペクションを受けておくと安心です。インスペクション結果を買主に提示することで、「売却後に何が起きるか分からない」という不安を軽減し、信頼度を高められます。
2. 費用と効果のバランス
   インスペクション費用は30坪～40坪程度の木造戸建てで10万～20万円程度が相場です。検査項目としては、屋根・外壁・基礎・柱・土台・雨樋・給排水管・電気配線などを総合的にチェックします。築古戸建ての場合、「シロアリ被害」や「耐震基準未達」「配管の腐食」「劣化した床下」のようなマイナス要因が見つかる可能性が高いです。ただし、事前に補修可能な箇所を把握し、補修見積もりを用意できる点は買主にとって安心材料になります。

7．広告戦略と集客方法

築古戸建ての売却では、広告戦略と集客チャネルの選定が成功のカギを握ります。購入希望者に物件の魅力を伝えながら、「古いというマイナス要因」を最小化していくことが求められます。

7-1. ポータルサイトへの掲載ポイント

1. 写真撮影のポイント
   築古戸建てでも、明るく清潔感のある写真を掲載することで反響率が大きく改善します。以下の点に留意して撮影を依頼しましょう。
• 外観写真：晴れた日の午前中に撮影し、建物全体が明るく見えるようにする。雑草が生い茂っていない状態で撮影する。
• 室内写真：広角カメラで撮影し、部屋の奥行きや広さを伝えられるアングルを選ぶ。照明を点灯し、暗い印象を与えない。
• 設備・水回りの写真：キッチンや浴室、トイレなど、買主が関心を抱きやすい箇所はクローズアップで撮影。清潔感をアピールするために、事前にしっかりクリーニングしておく。
• 周辺環境の写真：最寄り駅やバス停、スーパー、病院、学校、公園などの写真を複数枚掲載し、生活環境の良さを補足する。
2. キャッチコピーと物件説明文の工夫
   築古戸建てを売り出す際のキャッチコピーは、「〇〇小学校徒歩10分」「バス停まで徒歩3分」「庭付きでDIY向き」「二世帯リフォーム可」など、築年数を補う具体的なメリットを前面に押し出します。物件説明文では以下のポイントを盛り込みましょう。
• 築年数とリフォーム履歴：過去に実施したリフォーム内容（外壁塗装、畳表替え、キッチン交換など）を記載し、「築古＝メンテナンスが行き届いていない」というイメージを払拭する。
• 耐震補強や補修履歴：インスペクション結果を踏まえた耐震補強工事の有無や、シロアリ被害防止工事の実施状況を明示する。
• 土地面積や間取り：「敷地面積○○坪」「4LDK＋広縁」「南向きで日当たり良好」など、住み替えイメージを具体化する情報を記載。
• 諸費用見込み：固定資産税・都市計画税の金額や、仲介手数料（目安）などを記載し、買主が購入後にかかるコストをイメージしやすくする。

7-2. 地元ネットワークとチラシ・看板の併用

1. 地元密着型チラシの活用
   筑西市では、地元密着型の折込チラシやポスティングが効果的です。市内の世帯数や商店街、スーパー前などへのポスティングを行うことで、地域住民や移住希望者に直接アプローチできます。ポイントは「一目で築古戸建てが売りに出ていることがわかるデザイン」と「価格帯をわかりやすく示すこと」です。また、「DIY好きにおすすめ」「リフォームプラン例」を小さくでも記載すると、買主の興味を引きやすくなります。
2. 現地看板・のぼりの設置
   物件前の道路が比較的通行量の多い場所であれば、「売物件看板」や「のぼり」を設置し、遠目でも目立つデザインを心がけましょう。築古戸建ての場合、「当日案内可」「見学随時受付中」と明記し、フットワークの軽い見学希望者を積極的に集めるのがおすすめです。看板にQRコードを貼り、ポータルサイトの詳細ページに誘導できるようにすると、内覧予約につながりやすくなります。
3. 地元コミュニティへの情報共有
   地域の自治会や町内会、子ども会、シニアサークルなどに「売却物件情報」を共有することで、潜在的な買主候補に情報が届く可能性があります。また、筑西市では親戚の紹介や友人・知人の紹介で購入者が現れるケースもあるため、あえて「知人限定の見学会」を開催し、口コミで広めてもらう方法も有効です。

7-3. SNS・YouTubeを活用した動画紹介

1. 築古戸建ての紹介動画作成
   近年は、動画を活用した集客も主流となっています。築古戸建ての紹介動画では、以下の要素を意識すると効果的です。
• 外観から始める：物件の外観をドローン撮影やスマホ動画で撮影し、周辺環境（道路幅員、隣家との距離など）も映し出す。
• 間取りを順番に紹介：玄関→リビング→キッチン→各洋室・和室→水回り→庭・駐車スペース、といった動線順で紹介し、視聴者が実際に歩いているような感覚を与える。
• 補修箇所やリフォーム提案を視覚的に示す：インスペクションで指摘された劣化箇所を動画のテロップで紹介するほか、「ここに新しいシステムキッチンを設置すれば使いやすくなります」といったリノベーション後のイメージをCGやイラストで補足する。
• ナレーションで地域情報を補足：最寄り駅やバス停、スーパーや病院、学校、公園の距離をナレーションで伝え、生活環境のメリットを強調する。
2. SNSでの拡散と広告配信
   YouTubeやInstagram、FacebookなどのSNSで動画を投稿し、地元のハッシュタグ（#筑西市 #茨城　など）を付けることで、同地域のフォロワーにリーチできます。また、Facebook広告やInstagram広告を活用し、「筑西市近郊に住む30～60代」をターゲットに短期間集中で配信する方法も効果的です。

8．売買契約から引渡しまでの流れと注意点

築古戸建ての売却契約は、買主との間で瑕疵（かし）担保責任や引渡し後のトラブルを避けるため、慎重に進める必要があります。以下の流れと注意点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。

8-1. 売買契約締結時の確認事項

1. 重要事項説明書の受領
   売買契約を締結する前に、売主は宅地建物取引士から「重要事項説明書」を受け取り、物件の権利関係、法令制限、境界状況、設備状況などを買主に説明します。このとき、築年数が古いことによるリスク（耐震基準の不適合、シロアリ被害の可能性、配管・配線の老朽化など）をできるだけ正直に伝えることが重要です。
2. 契約内容のすり合わせ
   売買契約書には以下の点を明記し、条件をすり合わせます。
• 売買代金の内訳：手付金額、残金決済日、受渡し日など。
• 引渡し状態：現況有姿（建物そのまま）で引き渡すのか、更地渡しにするのか。更地渡しの場合は解体費用の負担の所在を明確にする。
• 瑕疵担保責任の範囲：売主がどこまで責任を負うか（例えば、売買契約締結後3ヶ月以内に瑕疵が見つかった場合は売主が修繕費を負担するなど）。築古戸建ては劣化リスクが高いため、契約書に具体的な条項を盛り込むことがトラブル回避に有効です。
• ローン残債の一括返済方法：買主が売買代金を支払った当日に売主が金融機関に返済し、抵当権抹消登記を行うスケジュールを確認します。事前に抵当権抹消に必要な書類を用意しておくことで遅延を防げます。
3. 手付金と違約金の設定
   通常、売買契約時に買主から手付金（売買代金の5～10％程度）が支払われます。手付解除の場合に「違約金が発生する条件」を明記し、買主が手付解除したときに買主・売主双方のリスクを最小化できるように設定します。築古戸建ての場合、買主が契約後にローン審査が通らなかったり、インスペクションで重大な瑕疵が発覚したりするリスクがあるため、手付金はできるだけ高めに設定するケースが多いです。

8-2. 決済準備と当日の注意点

1. 抵当権抹消登記の準備
   ローン残債がある場合、決済日に売買代金から残債を引き落として一括返済し、抵当権抹消登記を行います。事前に金融機関から「残高証明書」を取得し、司法書士に抹消登記の依頼をかけておくと、決済当日の流れがスムーズになります。司法書士の報酬や登録免許税は売主負担が通常ですが、契約書に「抵当権抹消費用は売主が負担する」と明記しておきましょう。
2. 引渡し前の最終確認
   決済当日または前日には、売主が以下の最終確認を行います。
• 鍵・設備リモコンの有無：玄関ドア、門扉、勝手口、倉庫、物置などすべての鍵をそろえておく。エアコンや照明、床下点検口の鍵・リモコンも含める。
• 設備機器の説明書・保証書：給湯器、エアコン、システムキッチン、浄水器などの取扱説明書や保証書をまとめ、買主に渡す。
• ハウスクリーニングの手配：買主が見学した際には生活スペースを空っぽにし、ハウスクリーニングを実施しておくと印象が良い。決済当日にクリーニング証明書を買主に提示できると信頼度が上がる。
3. 決済当日の流れ
• 午前：司法書士事務所で決済
  司法書士の立ち会いのもと、売主・買主がそれぞれ書類に署名・押印し、買主が金融機関から融資を受ける場合はローン契約の手続きを同日に行います。
• 司法書士による移転登記・抵当権抹消登記
  決済と同時に、司法書士による所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請します。通常、登記完了までは1～2週間程度かかるため、抹消完了証明書（金融機関からの領収証など）を司法書士に速やかに渡します。
• 午後：現地で鍵のお引き渡し
  登記申請後、物件の鍵を買主に渡し、現地で最後の動作確認（給湯器の動作、エアコンの試運転、電気・ガス・水道の開栓状況確認など）を行います。問題がなければ取引完了となり、売主は売却代金から諸費用を差し引いた手取金を受け取ります。

9．税金・手続き上の注意ポイント

築古戸建ての売却後には、譲渡所得税や住民税の確定申告が必要になる場合があります。また、売却代金をどのように活用するかによって、税金面での特例や控除を受けられる可能性があります。以下のポイントを押さえましょう。

9-1. 譲渡所得税の概要と特例

1. 譲渡所得の計算方法
   譲渡所得は、以下の式で計算されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用＋特別控除）

• 取得費：築古戸建てを購入したときの価格＋購入時にかかった諸費用（仲介手数料、登記費用など）＋リフォーム費用（耐震改修や大規模修繕など）
• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費用、解体費用（更地渡しの場合）など
• 特別控除：居住用財産の売却に適用される「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」など

たとえば、築古戸建てを取得費200万円、譲渡費用100万円で売却価格1,000万円、特別控除3,000万円を使うと、譲渡所得は0円となり譲渡所得税は発生しません（居住用として一定の要件を満たす場合）。売却後に住み替え先を近隣で探す場合など、特例が適用できる可能性があります。

2. 長期譲渡所得と短期譲渡所得
   所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が軽減されます。築古戸建てを長期間所有している場合は、税金面で有利に働くケースが多いです。所有期間の計算は、「取得日から売却日まで」で判断されるため、相続で取得している場合は被相続人の取得時期を引き継げる場合があります。
3. 確定申告の必要性と提出期限
   譲渡所得が発生した場合、譲渡した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行う必要があります。必要書類としては「譲渡所得の内訳書」「契約書の写し」「登記事項証明書」「固定資産税評価証明書」「取得費を証明する領収書・契約書」「譲渡費用の領収書」などを整えておきましょう。確定申告を忘れると延滞税が発生することがあるため、スケジュールを念入りに確認しておきます。

9-2. 住民票・戸籍の移動と各種住所変更手続き

1. 売却後の引越し手続き
   売却代金を受け取った後に新居へ引越す場合は、住民票の移動や各種住所変更が必要です。住所変更を怠ると、税金通知書や公共料金の請求書が旧住所に送付され、手続き漏れを招く可能性があります。以下は主な変更先リストです。
• 住民票の異動（市区町村役場）
• 運転免許証の住所変更（警察署または運転免許センター）
• 健康保険・年金の住所変更（社会保険事務所または国民健康保険課）
• 銀行口座・クレジットカードの住所変更
• 郵便物の転送届（郵便局）
• 携帯電話キャリア・インターネットプロバイダーの住所変更
2. 固定資産税・都市計画税の清算
   売却した年の固定資産税・都市計画税は日割り計算で清算します。売買契約書に「固定資産税清算条項」を盛り込み、「決済日以降の税金は買主負担」と明記しておくことで、申告の手間を軽減できます。市役所から通知される税額通知書を売買契約締結前に確認し、決済時に精算金額を確定させましょう。

10．まとめ：古い戸建て売却を成功させるポイント

以上、ひがの製菓（株）不動産部がお届けする「築古戸建ての売却で失敗しないための残債処理と高く売るコツ」を解説しました。改めて重要なポイントを振り返ります。

1. 市場動向を正確に把握し、ターゲット層を明確化する
   筑西市では築古戸建ての買主層が限られるため、「DIY・リノベーションを前提に探すシニア層」「業者・投資家」「二世帯住宅を検討するファミリー層」など、ターゲット層ごとの訴求ポイントを明確にする。
2. 住宅ローン残債の正確な把握と金融機関への事前相談
   残債額を正確に把握し、売却代金で完済できるか、あるいは自己資金やつなぎ融資で補填する必要があるかを確認。抵当権抹消登記にかかる費用も含めて資金計画を立てる。
3. 劣化箇所の早期発見と補修、インスペクションの活用
   シロアリ被害、雨漏り、配管腐食などの劣化リスクを事前に把握し、必要に応じて補修または更地渡しを検討。ホームインスペクションを受けて問題点を買主に開示することで信頼度を高める。
4. 写真・資料作成の徹底と広告戦略の工夫
   プロのカメラマンによる明るい写真、間取りのデジタル化、周辺環境情報の詳細化など、買主がイメージしやすい資料を準備。ポータルサイト・地元チラシ・看板・SNS動画を組み合わせ、多方面から集客を図る。
5. 査定価格と残債＋諸費用のバランスを考慮した売出価格設定
   複数社の現地査定を比較し、査定価格＋5～10％を目安に売出価格を設定。値引き交渉を見越して最低売却金額を決め、自己資金の投入リスクを最小化する。
6. 契約から引渡しまでの流れと瑕疵担保責任の範囲を明確にする
   売買契約書に現況有姿か更地渡しかを明確化し、瑕疵担保責任の範囲・期間を具体的に記載。ローン完済・抵当権抹消・所有権移転登記のスケジュールを司法書士と調整し、滞りなく引渡しまで完了させる。
7. 売却後の税金手続きや引越し手続きを計画的に進める
   譲渡所得税の確定申告に必要な資料を整理し、税制の特例（3,000万円特別控除など）を検討。引越し先の住民票移動や住所変更手続きを漏れなく行い、税金・光熱費の清算もスムーズに進める。

築古戸建ては「売れにくい」というイメージがありますが、適切な事前準備と戦略的な売却活動を行えば、想定以上の価格で売れるケースも少なくありません。ひがの製菓（株）不動産部では、築古戸建てを専門に取り扱う経験豊富な担当者が在籍しており、筑西市エリアならではのマーケットデータを踏まえた査定・広告戦略を提案しています。まずは無料査定で物件相場を把握し、詳細な売却プランをご希望の際はお気軽にご相談ください。築古戸建ての売却を「安心・簡単・納得価格」で進め、スムーズに次のステージへ踏み出しましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部