古家を高く売る方法とは？失敗しない売却のための相談ポイント

―築年数が経過した家を適正価格でスムーズに売り切るために押さえておきたいポイント―

築年数の経過した住宅、いわゆる「古家（ふるや）」を売りたいと思っても、「傷んでいる箇所が多くて買い手がつかないのでは…」「相場が安く見積もられてしまいそう…」など、不安や疑問を抱えがちです。しかし、適切な手順を踏み、信頼できる不動産会社と連携することで、古家でもできる限り高い価格で売却することは十分に可能です。本記事では、筑西市を拠点に不動産売却をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」が、古家を高く売るために押さえておきたいポイントや、売却時に必ず相談すべき要点を余すところなく解説します。あくまでも一般的なノウハウや注意点にフォーカスした内容となっています。

1. 事前準備が肝心！古家売却前にやるべきチェック項目

1-1. 建物の劣化状況を把握する

まずは自分が所有する古家の現状を正確に把握しましょう。壁のひび割れ、雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の老朽化など、築年数が経過した住宅にはさまざまな劣化リスクが潜んでいます。以下のポイントを中心にチェックを行い、必要に応じて改善や修繕を検討しましょう。

1. 外壁・屋根の劣化
• 外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋根材（瓦やスレート）のズレや割れがないかを確認。
• 雨水が内部に浸入すると、構造躯体の腐朽や湿気によるカビ発生を引き起こすため、早めの対応が望ましい。
2. 基礎・構造躯体の健全性
• 床下に潜って構造材（梁や柱）に腐朽やシロアリの侵入がないかを点検。
• 地盤沈下や基礎コンクリートのクラック（ひび割れ）にも注意が必要。
• 筑西市は豪雪地帯ではないものの、積雪や土壌性状による地盤トラブルが起こる可能性もあるため、地盤調査の結果があれば合わせて確認すると安心です。
3. 給排水・電気設備の状況
• 給排水管の錆や詰まり、水漏れの有無を確認。特に築年数の古い配管は塩ビ管ではなく金属管の場合が多く、経年劣化による漏水リスクが高まります。
• 電気配線やブレーカーの古さ、コンセント・スイッチ周りの接触不良がないかをチェック。
• 古い家では、配管や配線の全面的な取り換えが必要になるケースもありますが、リフォーム費用と売却価格上乗せのバランスを考慮して判断しましょう。
4. 室内の内装・設備状態
• 床材や壁紙の傷み具合、畳やふすまの劣化を確認。大規模なリフォームが難しくとも、クロス補修や畳の表替えなど小規模な手直しで印象を良くできる場合があります。
• キッチン・バス・トイレなどの水回り設備は、築年数相応の古さがあっても「使用に支障がないか」「汚れがひどくないか」の清掃で印象が大きく変わります。簡易クリーニングだけでも検討しましょう。

こうした劣化状況を把握することで、売却活動時の価格査定において「瑕疵（かし）担保責任」を回避したり、売主自ら「事前に把握している劣化箇所」として説明できるため、買い手とのトラブルを未然に防げます。内覧時に想定外の欠陥が発覚して売買契約が白紙に戻るリスクも軽減されるため、まずは正確な劣化状況の把握を第一に考えましょう。

2. 古家を高く売るためのポイント

2-1. 適正価格の見極め：相場調査とプロ査定の活用

古家の価値は、単に築年数や延床面積だけで決まるものではありません。立地条件や周辺環境、建物の構造（木造か鉄骨造かなど）、建築構法（在来工法か2×4工法か）、さらに土地の形状や法令上の制限（建ぺい率、容積率、景観条例など）まで、多岐にわたる要素が影響します。まずは以下のプロセスで適正価格を見極めましょう。

1. 周辺類似物件（成約事例）を調査する
• 不動産情報サイトや公的な土地・建物の取引データを参考に、築年数の近い中古住宅の成約価格をチェック。
• 筑西市内の同じエリアだけでなく、近隣市町村（下館や真岡など）も視野に入れることで、より精度の高い相場観を得られる可能性があります。
2. プロの査定を複数社依頼する
• 一般媒介契約を締結し、複数の不動産会社に査定を依頼することで、会社ごとの査定額の差を比較検討できます。
• 査定方法には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地調査）」があります。古家特有の劣化箇所を正確に反映させるには、訪問査定を依頼し、現地で状態をしっかり見てもらうことが重要です。
• 査定結果をただ鵜呑みにせず、その根拠（周辺成約事例、個別の劣化要因、土地評価の基準など）を詳細に確認し、不明点は積極的に相談して解消しましょう。
3. 査定から売り出し価格を設定する
• 査定額がそのまま売り出し価格になるわけではありません。査定額を上回る価格でスタートし、買い手の反応を見ながら価格を調整するケースが多いですが、古家の場合は売れ残りリスクを避けるために、相場よりもやや控えめな価格設定が得策な場合があります。
• ただし、安売りしすぎると、近隣相場を大きく下回り、せっかくの価値を見落とされる可能性があるため、査定根拠に基づいた合理的な価格設定を行うことが大切です。

2-2. 最小限のリフォームで印象をアップ

古家だからといって必ずしも全改装が必要なわけではありません。買い手に「住みたい」と思ってもらうためには、最小限でも以下のポイントを押さえたリフォームやクリーニングを検討すると効果的です。

1. 外観の印象改善
• 雨樋の掃除や、外壁の高圧洗浄で汚れを落とし、築年数を感じさせない印象を与えましょう。
• 塗装が必要な箇所は、部分的に塗り直すだけでもイメージが大きく変わります。
• 簡単にできる玄関周りの清掃、植栽の剪定などを実施し、第一印象を良くすることがポイントです。
2. **室内の簡易クリーニングと見せ方
• 床や壁紙が汚れている場合、全面張り替えではなく、目立つ汚れを部分補修したり、クロスの汚れをワイパーなどで掃除したりするだけでも印象がアップします。
• キッチンシンクや浴室、トイレなど水回りは特に汚れが目立ちやすいため、プロに依頼することなく売主自身でクリーニングを行い、清潔感を演出しましょう。
• 家具や家電を置いて見せるステージング（舞台装飾）は不要ですが、荷物をすべて撤去して空間を広く見せるだけで好印象を与えられます。
3. **設備の見える化と説明
• 給湯器やエアコンなど、まだ稼働している設備があれば、配布可能な取扱説明書やメンテナンス履歴をまとめておき、内覧時に見せられるように準備。
• 設備の稼働状況や使用年数・修繕歴が明確であれば、買い手も安心しやすく、価格交渉がスムーズに進む可能性があります。

2-3. 不動産会社選びで変わる集客力と交渉力

不動産会社によって、集客力はもちろん、交渉力や提案力には大きな差があります。高く売るためには、以下の観点で会社選びを行いましょう。

1. 地域密着型か大手か、双方のメリットを検討
• 地域密着型の不動産会社は、地元住民とのネットワークが強く、過去に古家を購入した買い手候補を掴んでいるケースが多いです。特に築城区芝地元で長く営業している会社であれば、地域特性に即した的確な提案が期待できます。
• 一方で、大手不動産会社は全国ネットワークを活かした広告展開やインターネット集客力が強みです。築年数が古めで売れにくい物件に関しても、特定の購入希望者に土地活用提案など、新たな価値観を提示できる場合があります。
• どちらにもメリット・デメリットがあるため、まずは複数社に相談し、査定額や提案内容を比較検討することをおすすめします。
2. 担当者の実績と人柄を重視する
• 古家は現況売買（契約後に売主責任で修繕義務を負わない）や、瑕疵担保免責（買い手が瑕疵を了承した上で売買する）など、契約形態が複雑になりやすいです。取引経験豊富な担当者であれば、トラブルを未然に防ぎながら、買い手の心理を熟知したうえで価格交渉を進めてくれます。
• 担当者の人柄やレスポンスの早さ、説明の丁寧さも重要です。売却活動は数か月かかることもあるため、気軽に相談できる信頼関係を築けるかどうかは、結果的に価格交渉や売却スピードにも影響します。
3. 広告戦略と内覧サポートの充実度を確認
• インターネット広告だけでなく、折込チラシや地元情報誌への掲載、ポータルサイトへの掲載範囲など、広告展開の幅を確認しましょう。古家は、買い手が内覧しないと判断がつきにくい面があります。
• 内覧希望者が訪れた際、スムーズに内覧できるよう担当者が事前に劣化箇所や修繕履歴を把握して説明できるかどうかもポイントです。
• また、古家ならではの「リノベーション・リフォーム前提購入」という買い手層に向けたPR提案を行ってくれる会社を選ぶと、市場の需要に合った訴求ができ、買い手の幅が広がる可能性があります。

2-4. 売却方法を適切に選ぶ：媒介契約の種類と売却スタイル

不動産売却では、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３種類があります。古家を売却する際は、それぞれの特徴を理解したうえで、最適な契約スタイルを選びましょう。

1. 一般媒介契約
• 売主は複数の不動産会社と同時に媒介契約を締結し、自由に売却活動ができます。
• 自分で買い手を見つけて契約することも可能ですが、契約時の自己発見取引には媒介報酬が不要な場合が多い一方、媒介会社間で情報が共有されにくいため、集客力が分散しやすいデメリットがあります。
• 「より多くの人に物件を見てもらいたい」「大手と地元の複数社を同時に試してみたい」という場合には適した方法です。
2. 専任媒介契約
• 売主は１社の不動産会社とだけ媒介契約を締結しますが、自分で見つけた買い手との契約は可能です。
• 契約期間内は媒介会社が広告活動や購入希望者へのアプローチを一手に担い、情報提供義務（２週間に１回以上の販売状況報告）があるため、売主の安心感が高まります。
• 一般媒介よりも専任会社を絞るため、広告の戦略立案や内覧対応にかけるリソースがしっかり確保されやすく、売却を集中して進めたい場合に適しています。
3. 専属専任媒介契約
• 売主は指定した１社の不動産会社のみ仲介を依頼し、自ら買主を見つけることはできません。情報の一元管理や広告戦略の一体化が最も進む反面、他社への浮気ができないため、売れ残りリスクが懸念される場合もあります。
• 古家のように売れにくい物件の場合、売主側に「自力で買い手を見つける」選択肢が制限される点には注意が必要です。
• よほど売却を急いでいる、または媒介会社の広告力・情報提供体制を全面的に信頼できる場合に限り検討しましょう。

いずれの媒介契約を選ぶにしても、契約前には契約条件（契約期間や広告活動方針、契約解除の条件など）をしっかりと確認し、書面で確認することが重要です。特に古家は売却までに時間がかかるケースが想定されるため、契約期間の延長や解除条件を把握し、円滑に進められるように備えておきましょう。

3. 価格交渉と売買契約のポイント

3-1. 買い手側のニーズを把握する

古家を購入する買い手には、主に以下のようなニーズが考えられます。

1. 自分でリフォーム・リノベーションを行いたい買い手
• すでにリフォーム費用を算出し、「自分の好みに合わせた住まいに作り変えたい」という層です。
• 外壁や内装の状態が悪くても、土地や建物の構造的な安全性が確保されていれば、購入意欲が高まります。
• こうした買い手に対しては、「構造躯体や基礎の健全性」を中心にアピールし、リフォーム費用がどの程度かかるかの目安を提示できると交渉がスムーズです。
2. 土地活用を検討する投資家や事業者
• 古家を解体して駐車場やアパート用地として活用したいケースもあります。
• 土地の地目変更や解体費用を見込んだ交渉になるため、買い手は「解体後の更地価格」を想定して提示価格を判断する傾向があります。
• 売主側では「解体費用の見積もり」を複数社から取得し、買い手に提示することで、交渉を有利に進められる場合があります。
3. リフォーム済みの物件を求める買い手
• 古家であっても、一部リフォーム済みであれば「そのまま住める」ことを重視する層が存在します。
• 床や壁紙、水回りを重点的に補修しておくことで、現況渡しでも十分ニーズに応えられるケースもあります。
• こうした買い手には、改修箇所を見える化した資料（写真や工事の保証書）を準備しておくと安心感を与え、価格交渉時のネゴシエーションがしやすくなります。

買い手のニーズを把握したうえで、どの層をターゲットにするかを明確化し、広告内容や価格設定、内覧時の説明ポイントを戦略的に組み立てましょう。

3-2. 価格交渉で失敗しないための心得

古家売却において価格交渉で失敗しないためには、以下のポイントを押さえることが大切です。

1. 交渉余地を最初から持たせすぎない
• あまりにも高すぎる価格設定は買い手を遠ざけますが、交渉の「余地を持たせすぎる」価格設定も、買い手が最初から強気に交渉を仕掛けやすくなります。
• 査定額を参考に、周辺相場やターゲット層が許容できる価格帯の上限を見極め、「ある程度は値下げに応じる」余地を想定したうえで、スタート価格を設定しましょう。
• 適切な交渉余地を持たせることで、買い手との値下げ交渉がスムーズに進み、契約成立に至りやすくなります。
2. 譲歩ポイントを明確化する
• 交渉時に譲歩できるポイント（引渡し時期、解体費用の一部負担、家具・家電などの残置品処分方法など）をあらかじめ把握し、優先度に応じて順位付けしておくと冷静に交渉できます。
• 価格以外の条件交渉で柔軟に対応できる部分を明らかにしておくと、買い手が感じる不安を和らげやすく、結果的に価格面での妥協を最小限に抑えられるケースがあります。
3. 相見積もりを活用して価格交渉力を高める
• 複数の買い手から買付証明書（購入申込書）を同じ時期に取得し、価格や条件を比較することで、売主側の交渉力を高めることができます。
• 例えば、「A社の買付証明書では200万円の値引きを要望しているが、B社は100万円の値引きで即決できる」といった状況を把握していれば、A社には「B社と同等の条件が提示できるならそちらで」と伝えることで、交渉を優位に進められます。
• ただし、古家の場合は買い手の資金計画やリフォーム費用の見込みが大きく違うため、買付証明書の金額だけで判断せず、リフォーム見積もりや立地条件などを総合的に比較検討することが重要です。
4. 契約内容（特約事項）を専門家と確認する
• 古家売買では「境界線トラブル」「瑕疵（かし）担保責任」「引渡後の隣地との関係」「建築確認の有無」など、特有のリスクがあります。
• 売買契約書には、特約事項として「建物状況報告書」を添付する、売主が知っている劣化箇所を明記し瑕疵担保免責とするなどの条項を入れることがあります。
• 地元の司法書士や売買知識のある行政書士、不動産会社と協力し、契約書の内容を細部まで確認しておきましょう。こうした準備が適切にできていると、買い手も安心して購入に踏み切りやすくなり、結果的に交渉が円滑に進みます。

4. 古家売却に伴う税金・費用の把握

4-1. 売却時にかかる主な費用

古家を売却する際、売主は以下のような費用負担が発生します。価格交渉の際に「手取り額」を想定しやすくするため、事前に確認しておきましょう。

1. 仲介手数料
• 不動産会社に支払う報酬で、売買価格（成約価格）に応じて以下の計算式で算出されます。
• 成約価格200万円以下：成約価格×5％＋消費税
• 成約価格200万円超～400万円以下：成約価格×4％＋2万円＋消費税
• 成約価格400万円超：成約価格×3％＋6万円＋消費税
• 例えば、成約価格1,000万円の場合、仲介手数料は1,000万円×3％＋6万円＝36万円（消費税別）となります。
2. 印紙税
• 売買契約書や重要事項説明書などの契約書に貼付する収入印紙代です。売買契約書の売買価格に応じて印紙税額が変動します。
• 2025年時点の税制改正状況にもよりますが、1,000万円超～5,000万円以下の契約書では2万円程度の印紙が必要になるケースが多いです。
3. 測量費・境界確認費用（必要に応じて）
• 売却前に土地の境界が不明確な場合、隣地との境界確認や測量を行う必要があります。測量は土地面積や土地形状によって価格が大きく異なりますが、一般的には数十万円から100万円程度かかることもあります。
• 古家が長い間売却されていない場合、境界杭が見当たらないことも多いため、トラブル防止のためにも測量を検討しましょう。
4. 固定資産税・都市計画税の日割り精算
• 売却時期に応じて、固定資産税・都市計画税を日割りで精算します。例えば、売却時点で既に支払い済みの税金分を、買主に引き渡す日までの日数分だけ返還するのが一般的です。
• 年度途中で売却が完了すると、精算方法は売主と買主との協議次第ですが、通常は残存日数分の金額を買主が負担し、売主が清算する形になります。
5. 解体費用（買主負担の場合は除く）
• 古家のまま売却する場合は不要ですが、場合によっては「売主負担で解体・更地渡し」を条件にした交渉もあります。この場合は必ず解体費用の相見積もりを取得し、事前に金額を把握しておくことが大切です。
• 解体費用は建物の構造や延べ床面積、立地条件（狭小地かどうかなど）によって大きく変動するため、相場感を把握して交渉材料としましょう。

4-2. 譲渡所得税の仕組みと軽減措置

住宅を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は以下の式で計算され、さらに税率は「短期譲渡所得（所有期間5年以下）」「長期譲渡所得（所有期間5年超）」で大きく異なります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用＋特別控除額）

• 取得費
• 購入時の本体価格、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用（資本的支出として計上できる場合のみ）などが含まれます。なお、確定申告時に取得費を証明できる資料が不足している場合は、「概算取得費」として、売却価格の5％を取得費とみなすことが認められます。
• 譲渡費用
• 売却時にかかった仲介手数料、測量費、解体費（売主負担のもの）、登記費用、印紙税、広告費などが含まれます。
• 特別控除額
• マイホーム（居住用財産）の場合、一定要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。ただし、古家の場合、売却時に「居住用」と認められる期間やその他の要件をクリアする必要があります。詳しくは税理士など専門家に相談するとよいでしょう。

たとえば、築30年の実家を相続して既に15年自分が住んでおらず、その後は賃貸にも出していない場合などでは、「居住用財産の3,000万円控除」が適用されないケースがあります。しかし、自宅として住んでいた期間が短くとも、相続取得後に賃貸として貸し出していた場合など、譲渡所得税を軽減できる特例（居住用以外の事業用財産の特例など）を利用できる可能性があります。

譲渡所得税は数百万円単位の金額に影響するため、売却前に税理士または不動産会社の税務担当者としっかり相談し、節税対策を講じましょう。

5. 登記・法的手続きの確認

5-1. 名義や権利関係の整理

古家を売却する際、登記上の名義や権利関係が複雑になっているケースがあります。以下の点を必ずチェックしましょう。

1. 所有権の確認
• 登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、売主の名義に相違がないかを確認します。相続登記が済んでいない、共有名義となっている、贈与登記を忘れているなど、名義に不備があると売却手続きが進みません。
• 相続登記が未了の物件の場合、相続人全員の同意が必要です。相続人が複数いる場合は、協議書を作成するなどして権利関係を整理しておきましょう。
2. 抵当権や差押えの有無
• 住宅ローンの残債が残っている場合、抵当権が設定されている可能性があります。売却代金からローン返済を行う「抵当権抹消手続き」を売却契約後に行うことが一般的です。抵当権抹消には司法書士への報酬や登録免許税が必要となります。
• そのほか、差押えや賃借権設定など、登記上に何らかの権利が設定されていないかも確認しましょう。差押えがあると売却代金が差し押さえられるケースがあるため、事前に処理方法を検討しておく必要があります。
3. 地役権・通行権などの確認
• 土地が奥まった場所にあり、通行するために隣地を通る権利（地役権）が設定されている場合は、買い手に対して説明義務があります。通路の幅員や通行ルート、管理責任の所在などを明確にしておきましょう。
• 特定の水路や電柱などを設置するための用地として、地役権や永小作権（ながこさくけん）が設定されているケースもあります。これらの権利関係が残っていると、買い手によっては敬遠される要因になるため、事前に整理して情報提供できるよう準備しておきましょう。

5-2. 建築制限や法令上の制約を把握する

築年数が長い古家の場合、建築当時の法令に基づいて建築確認申請や検査済証の取得が行われていないことがあります。売買後に再建築やリフォームを検討する買い手にとっては、法令上の制約が大きなリスクになるため、以下の点を確認しましょう。

1. 建築確認・検査済証の有無
• 建築確認申請を行い、検査済証を取得しているかを登記簿の「建築番号」などで調べます。
• もし検査済証がない場合、再建築不可物件と見なされる可能性があります。その場合、地盤や周辺環境など、建て替え時に必要となる各種申請手続きに相当のコストと時間がかかります。買い手にとって大きなハードルとなるため、事前に役所で調査し、状況を把握しておきましょう。
2. 都市計画法・建築基準法上の制限
• 筑西市は都市計画区域や市街化調整区域などの区分があるため、古家の所在する土地がどの区域に該当するかを調査します。
• 市街化調整区域内にある住宅は、原則として再建築が認められない場合があります。ただし、既存建築物としての同一敷地内建替え特例など、許可を得る方法もあるため、買い手に有益な情報として提供できるよう調べておきましょう。
• 景観条例や文化財保護法による指定がされているエリアでは、改修や増改築に制限がかかることがあります。該当する場合は、購入後にかかる手続きや費用について説明できるようにしておくと安心感を与えられます。
3. インフラ整備状況の確認
• 上下水道、ガス（都市ガスかプロパンガスか）、電気（低圧か高圧か）など、ライフライン設備の状況を把握しておきましょう。特に、プロパンガス利用エリアや井戸水利用の場合は、買い手の今後のランニングコストを左右する重要情報です。
• なお、築年数が長いと水道管の口径が細く、給水圧力が低いケースがあります。購入後に水圧改善工事が必要になる場合もあるため、事前にインフラ状況を把握し、説明できるようにしておくとトラブル防止につながります。

6. 内覧時のポイントと見せ方

6-1. 空き家・荷物撤去の徹底

古家を売りに出す際、残置物や家財道具が放置されたままだと内覧者に「手入れされていない印象」を与え、かえってマイナス評価となります。以下の対策を行い、内覧時にはできるだけスッキリした室内を見せましょう。

1. 不要な家具・家電は処分する
• 大きな家具や家電は搬出・廃棄費用がかかりますが、内覧でのマイナス印象を防ぐためには必要な投資です。地元の廃品回収業者や自治体の粗大ゴミ回収を活用し、早めに処分しましょう。
• 一時的に使えそうな段ボールや布団などの生活用品も、できるだけ持ち出したり倉庫に預けたりして、空間を広く見せることが重要です。
2. 空気環境の整備
• 長期間空き家になっていた場合、カビやホコリが溜まっている可能性があります。内覧前に換気を十分に行い、簡易消臭剤を利用してこもった臭いを軽減します。特に梅雨時や夏季は湿気がこもりやすいため、除湿機を活用するのも有効です。
• 掃き掃除や拭き掃除をしっかり行い、床や窓ガラスをピカピカにするだけで、内覧者に与える印象は大きく変わります。
3. 照明やカーテンの工夫
• 古家は日当たりが悪く薄暗い印象を与えがちです。内覧時にはすべての照明を点灯させ、部屋全体を明るく見せましょう。
• カーテンやブラインドが破れたり、カビ臭かったりする場合は交換を検討します。薄手のカーテンに替えて光を取り込みやすくするだけでも、室内が広く感じられます。

6-2. 内覧時の案内・説明を徹底する

内覧時には、買い手が疑問に思いそうな点を先回りして説明できると安心感が生まれます。できる限り売主自身も同行し、物件の良い点・注意点を正直に説明しましょう。

1. 劣化箇所や修繕履歴をまとめた資料を用意
• 壁や天井のひび割れ、床のきしみ、外壁や屋根の補修履歴など、これまで行った修繕やメンテナンス内容を一覧にしておくと、買い手は安心して内覧できます。
• 設備の保証書や取扱説明書もまとめておき、現況で問題なく使えることをアピールしましょう。
2. 駅や商業施設へのアクセス、周辺環境の魅力を伝える
• 古家そのものだけでなく、立地や周辺環境の魅力も伝えることで、買い手の購買意欲を高められます。筑西市内の交通アクセス（最寄り駅からのバス便や車での利便性）、商業施設、病院、学校、公園など、生活利便性に関する情報を整理して説明できるようにしておきましょう。
• 特に、買い手がファミリー層であれば、通学路や子育て支援施設の有無なども重要なポイントになります。
3. 潜在的なリノベーションプランを提案する
• 古家購入を検討する層の中には、自分でリノベーションを検討している方も多いものです。間取り変更のアイデアや、和室を洋室に変える際の大まかな費用感などをイメージできるよう、「こんな風にすると良い」といったアドバイスがあると親切です。
• リフォーム費用の概算見積もりを複数社から取っておき、提示できる状態にしておくと、買い手が具体的に検討しやすくなり、成約スピードアップにつながります。

7. トラブルを防ぐための注意点

7-1. 瑕疵担保責任の範囲と免責交渉

古家売却において最もトラブルになりやすいのが、契約後に発覚した欠陥（瑕疵）についての責任範囲です。瑕疵担保責任とは、売買契約後に発見された建物の隠れた欠陥について、売主が一定期間、補修や損害賠償に応じる法的義務を指します。築年数が経過した古家では、以下の点に留意し、適切に交渉・契約書の特約を設定しましょう。

1. 瑕疵担保責任免責特約の活用
• 売主が瑕疵担保責任を一切免責とするか、あるいは「引渡し後◯ヶ月間のみ免責」といった形で範囲を限定できる特約を契約書に盛り込むことが可能です。
• ただし、買い手が瑕疵担保免責に同意しないケースもあるため、通常は「現況有姿（けんきょううしん）売買」として、売主が知り得る欠陥箇所はきちんと説明し、買い手が了承した上で契約する方法が一般的です。買い手に対して説明義務（告知義務）を怠ると、契約後に巨額の補修費用を請求される可能性があるため、注意が必要です。
2. 告知書の作成と保管
• 建物状況を記載した告知書を作成し、買い手に交付することで、「売主がかつて把握していた欠陥を買い手が認識したうえで売買契約を締結した」証拠になります。
• 告知すべき項目は、雨漏り、シロアリ被害、躯体の腐朽、給排水管の劣化、屋根のずれなど、将来発生する可能性が高い欠陥です。専門家に相談して点検してもらい、正確な情報を告知しましょう。
3. 専門家によるインスペクションの検討
• 古家売却時に、ホームインスペクター（住宅診断士）など第三者の専門家によるインスペクションを行うことで、物件の状態を客観的に評価できます。
• 買い手にとっては安心材料となり、瑕疵担保責任に関する認識齟齬が解消されやすく、早期成約につながるケースがあります。
• インスペクションの費用は数万円～十数万円程度かかりますが、購入希望者の信用を得やすい点や、後々のトラブル発生リスクを減らせる点を考慮すると、費用対効果は高いといえます。

7-2. 行政手続き・近隣トラブルのリスク回避

古家売却後、買い手が増改築を計画した際に「再建築不可」「法令違反建築」に気づき、トラブルになるケースがあります。売主としては、以下の点を確認し、問題点を早期に解消または説明しておくことが重要です。

1. 建築確認手続きの履歴調査
• 古家が建築確認申請を適正に行っていなかった場合、売買契約後に再建築の許可が下りず、買い手から補償を求められるケースがあります。
• 売主としては、建築確認番号や検査済証の有無を市役所や役場で調査し、問題がある場合は早めに所管部署に相談し、是正措置を検討する必要があります。
2. 境界トラブルの未然防止
• 古い区画割りの土地では、境界杭が不明確であったり、隣地所有者との境界線に認識のズレがある場合があります。
• 売却前に境界確定測量を実施し、境界の位置を明示した図面を取得しておくことで、買い手が安心して購入できます。測量費用はかかりますが、事後に境界トラブルが発生して訴訟になるリスクを回避できるため、費用対効果は高いといえます。
3. 近隣住民との関係整理
• 長年空き家状態で放置されていた古家は、近隣住民との間で共有通路の使用や水路の管理など、暗黙のルールが生じていることがあります。
• 売主としては、近隣住民との関係を事前に確認し、「売却後に買い手が予期しない負担を強いられる」状況を避けるため、近隣同士で共有しているゴミ出し場や通行ルートのルールを整理しておきましょう。
• 近隣住民からの苦情や要望は買い手にとってマイナス情報となるため、売却前に可能な範囲で解消しておくか、売買契約時に説明して買い手の理解を得ておくことが重要です。

8. 相続物件としての古家売却の注意点

8-1. 相続登記と遺産分割協議

親や祖父母から相続した古家を売却する場合、相続登記が済んでいなかったり、複数の相続人間で遺産分割協議が完了していないケースがあります。相続物件の売却時には以下の点を必ず押さえましょう。

1. 相続登記の完了
• 2024年4月の民法改正により、相続登記は義務化されていますが、過去に相続があった物件で相続登記が放置されているケースはまだ多く存在します。相続人全員の同意がある場合、まず相続登記を完了させる必要があります。
• 相続登記が完了していないと売却契約が締結できず、仮に契約できたとしても、物件の引渡し時に法務局での登記移転手続きができないため、売却代金の授受に大きなタイムラグが生じるおそれがあります。売却前には相続登記を必ず済ませましょう。
2. 遺産分割協議書の作成
• 相続人が複数いる場合、古家の売却による代金配分をどうするかを遺産分割協議書で明確にしておきます。相続人の一人が単独で売却の意思表示を行っても、他の相続人の同意がなければ物件を自由に処分できません。
• 遺産分割協議書には、相続人全員の署名押印が必要です。専門家（行政書士や司法書士）に依頼し、法的に有効な書式で作成しましょう。
3. 相続税や譲渡所得税の懸念
• 相続財産として取得した古家を売却する場合、相続税の支払い義務がなかったか、あるいは相続税申告期限（相続開始から10か月以内）に間に合わず期限後申告となった場合の加算税など、相続税に関する手続きを確認しましょう。
• 相続後に短期間で売却すると、譲渡所得税の特例（マイホーム3,000万円控除など）が適用できない場合があります。税務上の最適な売却タイミングについては、税理士と相談し、シミュレーションを行うことがおすすめです。

8-2. 共有持分の売却と共有解消

相続で古家を共有持分として取得した場合、共有者全員の同意を得なければ物件全体を売却できないケースが生じます。共有状態にある古家を売却する際は、以下の点を検討しましょう。

1. 共有持分のまま第三者に売却する場合
• 共有持分だけを売却すると、買い手は共有者の一員となるため、将来の共有状態の維持や共有者間のトラブルリスクを抱えます。そのため、市場では共有持分の需要が非常に低く、安値での売却となる可能性が高いです。
• 共有持分のまま売却を検討する際は、同時に「特定承継型遺産分割」や「共有物分割請求」を活用し、買い手にとって合理的なスキームを提案できるようにしましょう。
2. 共有物分割による現物分割・代償分割の検討
• 共有物分割請求を家庭裁判所に申し立てることで、物件を現物分割（敷地を分割するなどして、それぞれが個別の持分を取得）または代償分割（売却代金を分配）できます。
• 現物分割によって敷地を分筆すると、古家の建物が分かれるケースもあり、再建築時に制限がかかるなどの問題が生じる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
• 代償分割では、いったん共有物を売却し、その売却代金を按分して分配するため、手続きのスピード感が早いケースがあります。相続人間の合意を形成できる場合に有効ですが、売却代金の受領時期や方法、税金処理に留意する必要があります。

9. まとめ：古家売却成功のカギは「準備」と「相談」

築年数が経過した古家をできるだけ高く、かつトラブルなく売却するためには、一朝一夕では成し遂げられません。以下のポイントを押さえて、しっかりと準備・相談を進めましょう。

1. 現状把握を徹底する
• 建物の劣化箇所、インフラ環境、法令上の制約などを正確に把握し、買い手に説明できるように情報を整理。
• 必要に応じて専門家（ホームインスペクター、測量士、税理士、司法書士）に調査を依頼し、客観的な資料を取得しておくことで、価格査定や交渉を優位に進められます。
2. 適正価格の設定と複数社比較
• 周辺相場調査と複数の不動産会社による査定を比較し、根拠に基づいた価格を設定。
• 地域密着型と大手の両方から査定を受け、得られた情報を総合的に判断して、最も信頼できるパートナーを選びましょう。
3. 内覧時の見せ方を工夫する
• 空き家状態の整理、クリーニング、簡易リフォームで第一印象をアップ。
• 内覧時には、劣化箇所や修繕履歴をまとめた資料を提示し、買い手の不安を払拭しましょう。
4. 法的手続き・税務手続きの事前確認
• 相続登記の有無、抵当権設定、境界トラブルの懸念など、登記や法令上の制約を前もってクリアにしておく。
• 譲渡所得税や相続税の計算・控除適用条件を専門家と確認し、売却後の手取り額をイメージできるように準備しましょう。
5. トラブル回避のための契約書特約
• 瑕疵担保責任の範囲や特約事項を明確化し、告知書を作成して買い手に交付。
• 将来的に再建築ができるかどうか、近隣との共有通路に関する取り決めなども契約時に説明し、買い手の理解を得ることでトラブルを未然に防ぎます。

これらのポイントを念頭に置きながら、筑西市で古家を売却する際は、地域の事情を熟知した「ひがの製菓（株）不動産部」にぜひご相談ください。経験豊富なスタッフが、物件の個別状況に合わせた売却プランを提案し、適正価格での売却をサポートいたします。大切な資産を失敗なく、できるだけ高く売却できるよう、何でもお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部