住宅ローンが残っている家、売ることはできる？

～知らないと損する！ローン残債があるマイホーム売却のポイント～

近年、マイホームを取り巻く環境はめまぐるしく変化しています。家族構成の変化や転勤、さらには住み替えニーズの高まりにより、「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売却したい」というご相談を多くいただきます。一般的に「ローン残債がある物件は売れないのでは？」と思われがちですが、実はさまざまな方法で売却が可能です。本記事では、ローン返済中の家を売却する際に知っておきたい基礎知識や、手続きの流れ、注意点などを詳しく解説します。

まずは住宅ローン残債の基本を押さえよう
住宅ローンを組んでマイホームを取得すると、銀行等の金融機関が抵当権を設定し、物件を担保に入れます。抵当権とは、ローン返済が滞った場合に金融機関が担保物件を売却して回収できる権利です。つまり、ローンが完済されるまで所有権は手元にあっても、物件に「抵当権」という負担が付いた状態が続きます。不動産登記簿上も、抵当権設定の情報が記載され、第三者に対して「ローン残債がある」という事実が公示されます。

住宅ローン残債と売却価格の関係
物件を売る際、まずは「売却価格」と「ローン残債額」を把握しましょう。一般的に、不動産会社が行う査定では市場動向や周辺の成約事例を基に適正価格を算出します。一方、ローン残債は金融機関から最新の残高証明書を取得すれば正確な金額が分かります。売却価格が残債を上回れば、売却代金で一括返済し、差額が手元に残ります。逆に売却価格が残債を下回るケース（いわゆる「オーバーローン」）の場合は、不足分を自己資金で補填するか、買い換えローンやリスケジュールなど別の手段を検討する必要があります。

売却の具体的な流れ

1.     事前準備：ローン残高証明書と権利書（登記済証）、住民票など必要書類を用意します。

2.     査定依頼：複数の不動産会社に査定を依頼し、相場観と手数料、販売戦略を比較検討します。

3.     媒介契約締結：依頼先を1社または複数社に決定し、媒介契約（一般・専任・専属専任）を締結。

4.     販売活動開始：広告掲載やオープンハウス、内覧会などを通じて買主を探します。

5.     売買契約締結：買主が決まったら、売買契約書を作成。手付金の受領や引渡し時期、ローン一括返済のスケジュールなどを明記します。

6.     ローン一括返済・抵当権抹消：売却代金からローン残債を一括返済し、金融機関に抵当権抹消の手続きを行います。司法書士が間に入って手続きを進めるのが一般的です。

7.     引渡し・登記名義変更：残代金の決済が完了したら鍵を引き渡し、登記名義を買主へ移転します。

オーバーローン時の対応策
売却額より残債のほうが多い場合、差額を自己資金で補填するのが理想的ですが、難しい場合は以下のような手段も検討できます。

·         任意売却：金融機関と交渉の上、市場価格で売却しつつ残債の免除やリスケジュールを検討。

·         買い換えローン：新居の購入資金と合わせて残債を一括借り換え。同時決済で期限や金利条件を見直します。

·         リバースモーゲージ：高齢者向けに、所有する不動産を担保に生活費などを融資。売却ではありませんが、ローン返済の一手段として利用可能です。

税金・諸費用のポイント
売却に伴う主な費用は以下のとおりです。

·         仲介手数料：売却価格×3%＋6万円（税別）が上限。複数社契約時は要注意。

·         抵当権抹消登記費用：登録免許税や司法書士報酬が発生。1件あたり1,000円程度の登記税＋報酬。

·         譲渡所得税：譲渡益がある場合、所有期間に応じて短期（5年以内）・長期（5年超）で税率が変動。損失が出た場合は繰越控除や損益通算の可能性もあります。

·         印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙の額が契約金額に応じて変わります。

売却をスムーズに進めるための注意点

·         ローン残高証明書の発行期間：発行に1～2週間程度かかるため、早めに申請しましょう。

·         固定資産税の日割り精算：引渡し時の固定資産税・都市計画税は日割りで精算されます。計算根拠を事前に確認しておくとトラブル回避に。

·         住宅ローン特約の理解：買主が住宅ローンを利用する場合、ローン承認が得られなければ契約を解除できる「ローン特約」を付けるのが一般的です。手続き期間と条件を売買契約書で明確化しておきましょう。

·         リフォーム・クリーニングの費用負担：内覧を通じて印象をよくするためにクリーニングや簡易補修を行うことが多いですが、費用対効果を見極めた上で実施しましょう。

まとめ：計画的な売却が不安を解消する鍵
住宅ローン残債があっても、手順を踏んで適切に手続きを進めれば問題なく売却できます。重要なのは早めの情報収集と計画的なスケジュール管理、そして信頼できる不動産会社選びです。ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市を中心に地域密着のネットワークを活かし、ローン残債のある物件でもスムーズに売却できるようサポートいたします。ぜひ、まずはご相談からお始めください。

ひがの製菓株式会社　不動産部