借地上の古家も売れる？不動産業者に相談すべき理由

―権利関係やリスクをクリアし、スムーズ売却を実現するためのガイド―

はじめに
借地権付きの古家は「土地を所有していない」「老朽化」「権利関係の複雑さ」などから売却を諦める方が少なくありません。しかし、正しい知識と専門家のサポートを得ることで、借地上の古家でも適正な価格で売却し、新たな権利者に引き継ぐことが可能です。

本記事では、筑西市を拠点に活動するひがの製菓（株）不動産部が、借地権付き古家売却のポイント、リスク回避策、相談すべき理由を解説。所有者と地権者が双方に納得できる円滑な取引実現に向けた手順を詳しくご紹介します。

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１．借地上の古家売却が難しいと言われる理由

1-1. 土地と建物の権利分離

借地権が設定された土地に建つ建物は、土地と建物が別の権利承継単位となります。土地所有者（地主）との契約内容によっては、売却時に地主の承諾が必要であり、これを怠ると契約無効や損害賠償リスクが発生します。

1-2. 借地権の種類と価格評価

• 普通借地権：期間終了後の契約更新が可能だが更新料が必要
• 定期借地権（一般・事業用）：契約期間満了後に更地返還が原則
• 底地権：地主が土地の権利を持ち、借地人が土地使用権を持つ構造

これらの権利が売却価格にどう影響するかを把握しないまま売り出すと、査定額が大幅に下がるケースがあります。

1-3. 借地期間・更新条件のリスク

契約期間の残存年数が短いほど権利価値は下がります。更新条件（更新料、承諾料など）が明示されていない場合、買い手にとって不透明さがマイナス要素になるため、交渉の難易度が高まります。

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２．不動産業者に相談すべき3つの理由

2-1. 権利関係・法的手続きの専門知識

借地権と底地権は法律知識が必要な分野です。不動産業者は契約書や登記事項証明書の読み解き、借地契約の内容確認、適切な承諾手続きの代行が可能です。

2-2. 適正価格算出のノウハウ

借地権付き物件の評価には、土地賃料相場、借地権割合（借地権価格÷更地価格）、建物価格を組み合わせた算定が必要。地元業者は築年数やエリア特性に応じた借地権割合を踏まえて、実勢価格に近い査定額を提示できます。

2-3. 地主との交渉代行と安心の仲介

地主が遠方や高齢の場合、売主が直接交渉するのは困難です。不動産業者が仲介・調整役となり、地主承諾手続きや更新条件交渉を円滑に進めます。

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３．売却前に確認すべき権利関係と書類

3-1. 借地契約書と登記簿謄本の取得

• 借地契約書：契約期間、更新条件、承諾料・更新料の額を確認
• 登記事項証明書：借地権・底地権の登記状況を把握

3-2. 借地権の登記方法とその有無

借地権自体が登記されていない場合、第三者に対抗できず、借地権付き古家としての売却価値が低下します。登記申請を行い対抗要件を備えることが重要です。

3-3. 地主の所在・連絡先情報

売却にあたり地主承諾が不可欠なため、地主の現住所や連絡先を調査し、連絡経路を確保します。

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４．売却プロセスとポイント

4-1. 事前査定と机上査定の活用

売却価格の目安をつかむため、まずは机上査定を依頼。借地権割合を考慮した査定根拠を説明してもらい、相場感を把握します。

4-2. 地主承諾手続きの流れ

1. 承諾申請書の作成：借地契約書の条項に則る形で書類準備
2. 承諾料・更新料の交渉：業者を通じて条件交渉を実施
3. 承諾書の取得と契約書締結：必要書類添付で正式合意を締結

4-3. 底地権との同時売却・借地権放棄の選択肢

場合によっては、借地権と底地権を一括で売却することで手続き簡略化や価格上乗せが可能。あるいは借地権放棄による更地返還オプションを検討します。

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５．交渉・契約・引渡しの注意点

5-1. 契約書への特約条項追加

• 承諾条件の明確化：承諾料、更新料、期限を明記
• 瑕疵担保責任の範囲：権利関係不備による責任区分を規定
• 解除条件：地主承諾未取得時の契約解除条項

5-2. 決済・引渡しフロー

決済当日は地主承諾書を原本確認し、借地権譲渡の登記必要書類を司法書士に依頼。物件引渡書や鍵引渡証等も忘れず作成します。

5-3. 費用負担の明示

• 承諾料・更新料：売主負担か買主負担かを明確
• 登記費用：借地権譲渡登記手数料等
• 仲介手数料：借地権付き物件の特別手数料規定を確認

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６．売却後に発生する税務・手続き

6-1. 譲渡所得税の計算方法

借地権付き古家売却では、更地価格×借地権割合を譲渡価額に含め、譲渡所得税を計算。長期・短期譲渡の区分に注意します。

6-2. 印紙税・登録免許税の確認

売買契約書の印紙税、借地権譲渡登記の登録免許税をシミュレーションし、必要資金を用意。

6-3. その他手続き

• 借地契約抹消：借地契約終了時に行う手続き
• 更地返還確認：定期借地契約満了後の更地返還に向けた準備

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まとめ
借地権付き古家は権利関係の複雑さから売却が難しいと思われがちですが、適切な準備と専門家のサポートがあれば、円滑かつ適正価格での売却が可能です。ひがの製菓（株）不動産部では、借地権の調査から地主交渉、契約手続き、税務対応までワンストップでサポートいたします。借地上の古家売却をお考えの際は、まずはお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部