古家＋空き家＋相続＝お悩み解決！成功する売却の流れ

～築古物件や空き家、相続発生物件をスムーズに手放すための全ステップガイド～

相続で引き継いだ古家や、長年放置されたままの空き家。そのまま所有し続けると固定資産税や維持管理費がかさむ一方、売却には「査定額が低いのでは？」「買い手がつかないのでは？」といった不安もあります。特に筑西市のような地方都市では、都心部と異なる市場環境や地域特性を踏まえた売却戦略が求められます。

この記事では、「ひがの製菓（株）不動産部」の視点から、古家・空き家・相続発生物件を売却する際の流れを徹底的に解説。相続登記から査定、売却準備、広告・交渉、契約・引き渡しまで、トラブルを避けつつ高値売却を目指す具体的ステップをまとめました。注意点と実務的ノウハウだけに絞っていますので、ぜひ最後までお読みいただき、ご自身の物件整理にお役立てください。

1. 事前準備フェーズ：所有関係と物件状況の「見える化」

1-1. 相続登記の確認と完了

相続発生から10か月以内に登記を行わないと過料対象となるため、まずは相続登記（名義変更）を速やかに完了させましょう。相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などを揃え、法務局に申請。登記が済むことで売却手続きの前提が整います。

1-2. 資産目録と物件リストの作成

複数の不動産を相続した場合は、Excelやクラウドツールを使って資産目録を作成。以下の情報を物件ごとに整理します。

• 所在地・地積・延床面積
• 登記簿上の所有者・持分割合
• 建物の築年数・構造・階数
• 固定資産税評価額・課税明細
• 現地の建物状態・残置物の有無
• 抵当権などの権利関係

これにより、どの物件を優先的に手放すか、共有持分の調整が必要かなど、整理の方向性を固められます。

1-3. 現地調査と写真撮影

古家や空き家は内部の劣化や残置物の有無が成約に大きく影響します。専門家（不動産業者担当者、インスペクター）を現地に呼び、以下をチェック・記録しましょう。

• 屋根・外壁の損傷状況
• 床の傾き・腐食部分
• 配管・電気設備の老朽度
• 残置物、廃材、家財の量
• 周辺道路幅員・法令上の制限（建ぺい率・容積率超過の有無）

合わせて写真撮影し、査定時の資料として活用します。

2. 査定フェーズ：相場把握と査定依頼のコツ

2-1. 地価公示・地価調査データの活用

国土交通省や茨城県が発表する地価公示価格、地価調査データを参照し、該当地の過去数年の価格推移を確認。築古物件や空き家の場合、実勢価格とのギャップを把握する第一歩となります。

2-2. レインズ・ポータル成約事例の比較

不動産業者専用の成約事例集「レインズ」や、SUUMO・アットホームなど主要ポータルの成約履歴情報から、類似物件の成約価格・成約スピードをチェック。

• 築年数・築古度合いが近い物件
• 延床面積・土地面積が近似の物件
• 同エリア（駅徒歩圏、バス便）の物件

これらのデータをもとに、机上相場の目安を割り出します。

2-3. 無料査定を賢く使う

複数社への一括査定サイトを使い、机上査定と訪問査定を依頼。査定書を比べる際は、

• 「査定根拠」として示された成約事例の具体性
• 減価補正の算出ロジック（築年数、劣化度、法令制限など）
• 提出資料の詳細度（図面、調査報告書の有無）

を比較し、最も納得できる根拠を持つ業者に本査定を依頼しましょう。

3. 売却準備フェーズ：価値向上とリスク対策

3-1. 残置物・廃材の整理計画

古家や空き家は、残置物や不用品の有無で査定額に大きく影響します。売主負担で整理するのか、現状有姿売買で買主負担とするのかを選択。

• 売主負担の場合：廃棄物処理業者から複数見積を取り、コスト対効果を試算
• 買主負担の現状有姿：広告や重要事項説明書で明確に「現状渡し」と記載

どちらを選ぶかで価格設定や契約条件が異なるため、事前に社内・相続人間で合意しておきます。

3-2. 小規模補修とクリーニング

大規模リフォームはコスト過多になりがち。査定額アップに寄与しやすい小規模補修を優先的に実施します。

• 外壁の高圧洗浄、簡易コーキング補修
• 玄関ドアの塗装修繕・鍵交換
• 床下・屋根裏のシロアリ検査と防蟻処理
• 水まわりのパッキン交換、カビ取り、簡易清掃

さらに、内覧時の印象を良くするため、プロのハウスクリーニングを依頼すると効果的です。

3-3. 法令・権利関係の整理

相続発生物件では、未登記建物や共有持分が絡むケースがあります。以下を必ず確認・対応しましょう。

• 相続登記の完了確認（法務局への登録）
• 地役権・地上権などの権利関係の有無
• 既存不適格建築物の可能性（建築基準法・都市計画法の現行法不適合）

問題が残ると契約トラブルや引き渡し後の紛争につながるため、司法書士・弁護士とも連携してクリアにしておきます。

4. 広告・集客フェーズ：的確な訴求と媒体選定

4-1. ポータルサイト掲載のポイント

SUUMO、HOME’S、ATBBなど主要ポータルに掲載する際、以下を徹底しましょう。

• 「古家・空き家」カテゴリーへの明確な切り分け
• 概要文で築年数や現状渡しの旨を正確に記載
• 写真は外観・内観・劣化部位・クリーニング後の様子をバランス良く
• 間取り図、配置図、現況写真、補修箇所リストをダウンロード可能に

誇大広告は避け、実際の状況と乖離しない情報提供が信頼を生みます。

4-2. オフライン施策との併用

地域密着の筑西市では、以下のオフライン施策も効果的です。

• 現地看板掲出（注意書き含む現状渡しの条件表記）
• 折込チラシ配布（周辺住民向け・投資家向けの２種類）
• 自社店舗や近隣店舗でのチラシ掲示・冊子配布
• 地域コミュニティセンターや自治体掲示板への掲示

オンラインとオフラインの両面から集客することで、より広範囲にアプローチできます。

5. 内覧対応フェーズ：現状説明と買主の不安解消

5-1. 現地案内時の注意点

古家や空き家は、安全対策が最重要です。床の腐食部分や天井の落下リスク、鋭利な残置物を養生し、内覧時の事故リスクを低減。

• スリッパや使い捨てシューズカバーの用意
• 動線確保のための残置物一時移動
• 転倒・落下防止のための手すり設置・警告表示

5-2. 正直な説明と改善プラン提示

買主の立場から見ると、「どこまで手を入れる必要があるのか」が不安材料。現状説明と合わせて、以下のような改善プラン（概算費用込み）を提示しましょう。

• 必須補修箇所と見積額（屋根漏水補修・配管改修等）
• 任意リノベーションプラン（間仕切り変更、内装工事案）
• 現状渡しの場合の契約条件（値下げ交渉余地の目安）

誠実な情報提供は信頼を呼び、成約率向上につながります。

6. 交渉・契約フェーズ：リスク回避とスムーズな進行

6-1. 売買契約の留意点

古家・空き家・相続物件の契約では、次のポイントを契約書に明記します。

• 現状有姿売買の条項（残置物・設備不具合の引き渡し条件）
• 瑕疵担保責任の範囲と免責期間（短期免責条項の設定）
• 引き渡し時期と整備完了範囲（残置物撤去完了日等）
• 解除条件（ローン不成立時の解除手続き）

専門家（宅地建物取引士、弁護士）のチェックを受け、後日クレームや責任追及を防止します。

6-2. 支払い・登記手続の段取り

契約締結後は、残代金決済と所有権移転登記を同日に行うケースが一般的。司法書士立ち会いのもと、以下を同時進行で進めます。

• 売買代金の授受（信託口座利用も検討）
• 抵当権抹消手続き（ローン完済証明書の取得）
• 所有権移転登記申請書類の提出
• 固定資産税・都市計画税の日割清算

段取りを事前にリスト化し、関係者全員で共有すると当日のトラブルを防げます。

7. 引き渡し後フォロー：税務申告と不要物処理

7-1. 譲渡所得税の申告準備

売却で譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告・納税します。以下を準備しましょう。

• 取得費の確認（相続取得費、概算取得費5％ルール適用可否）
• 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費、廃棄費用など）
• 所有期間判定のルール（相続開始日＝取得日として長期譲渡扱い）

税理士に相談し、特例適用（3000万円控除等）や譲渡損失の繰越控除を検討すると節税につながります。

7-2. 残置物・不要物の最終処理

現状有姿売買で買主負担の場合も、引き渡し後に不要物処理残置が発生しないよう、契約書で明確に役割分担を規定。万が一トラブルになった場合に備え、撤去費用の見積額や証拠写真を残しておくと安心です。

8. トラブル回避の心得：文書化と期限管理の徹底

1. 合意事項はすべて書面化
   口頭合意は後日の齟齬を招く原因となるため、協議内容は覚書やメールで必ず残します。
2. 進捗管理と期限設定
   査定依頼、補修手配、契約締結、登記申請、税務申告……各フェーズに期限を設け、担当者間で共有。期限延長も文書合意で行います。
3. 専門家チームで対応
   司法書士、税理士、弁護士、インスペクターを適宜アサインし、各分野の専門家と連携。ワンストップで手続きを進めると安心です。

まとめ

古家・空き家・相続発生物件の売却は、通常の中古住宅売却以上に複雑な準備と慎重な進行が求められます。しかし、相続登記の完了、現地調査、複数社査定、的確な補修・整理、誠実な情報開示、契約書の文言明確化、税務申告準備などを一つずつクリアしていけば、トラブルを最小限に抑えつつスムーズな売却が可能です。

筑西市の地域特性を踏まえた売却戦略と、「ひがの製菓（株）不動産部」のノウハウを活用し、大切な資産を次の世代へつなぐための一歩を踏み出してください。

ひがの製菓株式会社　不動産部