借地でも売れる？不動産相場を把握して成功する売却方法

―借地権を有効活用し、適切な売却戦略を立てるチェックポイント―

1. はじめに

借地権付きの不動産を相続した、あるいは所有しているものの、地主承諾や契約条件が複雑で「売却は無理では」とあきらめていませんか？借地権は所有権に比べ市場流動性が低いものの、相場を正しく把握し、契約内容を整理して適切にアプローチすれば売却は十分可能です。

本記事では、筑西市で借地権付き不動産の売却支援を行う「ひがの製菓（株）不動産部」が、借地権売却の可否判断から相場の調査方法、具体的な売却ステップと注意点までを詳しく解説します。一般的な判断軸と手順を網羅しました。

2. 借地権の基礎知識

2.1. 借地権とは

土地所有者（地主）から土地を長期間借り受け、その上に建物を所有・利用する権利

借地借家法に基づき、普通借地権・定期借地権など種類によって契約条件や更新可否が異なる

2.2. 普通借地権と定期借地権の違い

2.3. 借地権の登記と評価

普通借地権は設定登記が可能、定期借地権は任意登記

相続税評価や譲渡所得計算では、借地権割合（地代比較による評価）の概念を理解する必要がある

3. 借地権売却の可否判断ポイント

3.1. 地主承諾の有無

多くの借地契約には「譲渡承諾条項」が含まれ、売却（譲渡）には地主の事前承諾が必要

承諾料（承諾書発行手数料）の相場は売買価格の1～3％程度。契約書を精査し条文を確認

3.2. 残存期間の確認

残存期間が長いほど購入意欲が高まる。一般に20年以上残っていれば比較的売却しやすい

10年未満になると、買手が再投資リスクを嫌い価格下落の要因に

3.3. 地代水準と市場相場

周辺の借地権事例を収集し、地代相場や譲渡価格相場を把握

地代が低すぎると地主負担、地代が高すぎると買手の投資回収期間が長期化

3.4. 建物の状況や境界確定

建物が古い場合、再建築不可の有無を確認。借地契約上、再建築承諾が必要なケースも　

境界未明確地は売却ハードルが上がるため、土地家屋調査士による測量・境界確定を推奨

4. 相場を把握するための調査方法

4.1. 取引事例のリサーチ

ポータルサイトの借地権付き物件検索：売出価格や相談実績を確認

REINS（不動産流通機構）の成約事例：成約価格、地代条件、残存期間をチェック

自治体公示地価・基準地価：土地所有権時の価格から借地権割合を乗じて理論価格を算出

4.2. 借地権割合の算定

地代を所有権相当賃料と比較し、借地権割合を評価

所有権価格 × 借地権割合（例：70％）＝借地権評価額の目安

4.3. 周辺類似事例との比較表作成

5. 具体的な売却ステップ

5.1. 地主との事前相談

地主に承諾要件（承諾料、更新条件、契約変更）をヒアリング

協議書を作成し、書面ベースで条件を整理

5.2. 査定依頼

複数の専門業者へ現地調査付きの有料査定を依頼

査定書には譲渡承諾要件や買手想定層のコメントを記載してもらう

5.3. 広告・PR

借地権付き物件を扱うポータルサイトへの掲載

地主承諾の有無や地代条件、残存期間を明示し、買手の疑問を減少

5.4. 内覧・交渉

契約書案、地代支払方法、承諾料の支払時期など、論点を整理して提示

買手の資金調達手段（リバースモーゲージなど）も確認

5.5. 売買契約締結・承諾取得

売買契約と併せ、地主承諾書の取得手続きを実施

承諾書の内容を契約書に添付し、解除条件や承諾料支払条件を明記

5.6. 決済・引渡し

譲渡代金の受領、地主承諾料の支払、地代支払先変更通知

不要な抵当権抹消手続きや建物移転登記を司法書士へ依頼

6. 注意すべき法務・税務ポイント

6.1. 譲渡所得税の取扱い

建物部分と借地権部分の譲渡所得を分けて計算

譲渡費用（承諾料、仲介手数料、測量費等）を漏れなく控除

6.2. 相続税評価の影響

相続時点で借地権評価額を把握し、将来の譲渡価格とのズレを想定

小規模宅地等の特例適用で評価減した場合の再評価リスクを確認

6.3. 借地契約の変更・更新リスク

譲渡後に地代や契約条件見直しを地主から求められるケース

譲渡条件に更新時の同意条項や地代改定幅をあらかじめ定める

7. 売却後の手続きとフォロー

地主・買手への通知：地代支払先変更、建物所有者変更の通知書送付

税務申告：譲渡所得の確定申告、相続税申告後の再申告検討

登記手続き：建物所有権移転申請、抵当権抹消申請

管理・利用状況の確認：貸家の場合は賃貸管理会社への引継ぎ

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権付きでも住宅ローンは組めますか？A. 借地権の種類や残存期間によりますが、普通借地権で残存期間20年以上あれば融資可能なケースが多いです。銀行に条件を確認しましょう。

Q2. 承諾料が高額だった場合、交渉できませんか？A. 地主と交渉し承諾料の軽減や分割払いを提案することも可能です。ただし地主の同意が前提となります。

Q3. 定期借地権の満了前に売却すべきですか？A. 定期借地権は満了直前ほど価格が下落しやすいため、残存期間が10年を切った段階で売却検討をおすすめします。

9. まとめ

借地権付き不動産は、所有権物件に比べハードルが高い印象がありますが、相場調査と地主承諾の整理を適切に行うことで売却は十分可能です。残存期間・地代水準・契約条件・相場を多角的に分析し、専門業者への査定依頼や地主との協議を経て、円滑な取引を実現しましょう。筑西市の借地権売却サポートは、「ひがの製菓（株）不動産部」にお任せください。お気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部