住宅ローン返済中でも可能！家売るときの注意点

～返済中だからこそ押さえておきたい法務・費用・税務のポイント～

はじめに

住宅ローンを返済中のマイホーム売却は「残債が残っているから難しい」と感じる方が多いでしょう。しかし、適切な手順と注意点を押さえれば、ローン残高があっても売却は可能です。むしろ、返済中のタイミングだからこそ、手続きを誤ると余分な費用負担やトラブルにつながりやすいため慎重な対応が求められます。

本記事では、筑西市の地域密着型不動産会社「ひがの製菓（株）不動産部」が、住宅ローン返済中に家を売却する際の法的手続き、費用、税務における注意点を網羅的に解説します。売却を検討中の方は、ぜひ最後までお読みいただき、安心・納得できる取引を実現してください。

目次

返済中ローンの仕組みと売却への影響

売却前に必須の準備項目2.1 残債確認と残高証明書の取得2.2 返済予定表と繰上返済シミュレーション2.3 抵当権抹消に伴う費用と手続き

売却方法の選択肢とメリット・デメリット3.1 売却代金での一括返済3.2 任意売却（交渉売却）の活用3.3 債務引受の可能性

税務面の注意点4.1 譲渡所得税の課税タイミングと節税策4.2 住宅ローン控除の扱い4.3 税金申告の手順と期限

取引をスムーズに進めるコツ5.1 信頼できる仲介会社の選び方5.2 売買契約時の特約条項設定5.3 価格交渉で失敗しないポイント

Q&A：よくある質問と回答

まとめ：ローン返済中でも安心の売却サポート体制

1. 返済中ローンの仕組みと売却への影響

住宅ローンは、借入残高を担保として不動産に抵当権が設定された状態で返済が続きます。返済中に売却する場合、抵当権を抹消しないと買主への所有権移転ができず、売買契約の決済も完了しません。

抵当権とは：債務不履行時に金融機関が不動産を競売できる権利。売却前に抹消が必要

担保抹消のタイミング：売却代金受領後、金融機関に全額返済確認後に登記抹消

残債と売却価格の関係：売却価格が残債を下回る場合、差額を自己資金で補填するか、任意売却の交渉が必要

返済中の家を売却する際は、まず「残債」を正確に把握し、売却計画を立てることが必須です。

2. 売却前に必須の準備項目

2.1 残債確認と残高証明書の取得

金融機関から最新の残高証明書を取り寄せ、以下を確認しましょう。

借入残高

繰上返済手数料

保証料や保証会社への支払い残高

残高証明書は売買契約時に必要です。余裕をもって申請し、原本を保管してください。

2.2 返済予定表と繰上返済シミュレーション

今後の返済予定を把握し、売却代金で一部繰上返済した場合の手数料や減額効果を計算します。繰上返済手数料が高い場合は、任意売却も選択肢に。

2.3 抵当権抹消に伴う費用と手続き

抵当権抹消登記には登録免許税と司法書士報酬が必要です。登記簿で担保設定状況を確認し、司法書士に依頼するか自分で申請するかを判断しましょう。

3. 売却方法の選択肢とメリット・デメリット

3.1 売却代金での一括返済

最も一般的な方法。売却代金で残債を完済し、抹消手続きを行います。

メリット

手続きがシンプル

買主に安心感を与えやすい

デメリット

売却価格が残債を下回る場合、自己資金負担あり

3.2 任意売却（交渉売却）の活用

売却価格が残債に満たない場合、金融機関と交渉し、残債減免や分割返済を取り決めたうえで売却します。

メリット

自己資金が足りなくても売却可能

競売に比べて高い回収率が見込める

デメリット

交渉に時間がかかる

手数料や交渉コストが発生

3.3 債務引受の可能性

買主が売主のローン残債を引き継ぐ方法です。買主の審査が厳しいものの、自己資金不要で売却できます。

メリット：売主の資金負担ゼロデメリット：買主への審査ハードルが高い

4. 税務面の注意点

4.1 譲渡所得税の課税タイミングと節税策

売却益が発生した場合、譲渡所得税が課せられます。所有期間により税率が異なるため、短期・長期の見極めが必要です。

短期譲渡所得（5年未満保有）: 税率39.63％

長期譲渡所得（5年以上保有）: 税率20.315％

取得費加算や特例を活用し、節税対策を検討しましょう。

4.2 住宅ローン控除の扱い

返済中に売却した場合、残りのローン控除適用期間が消滅します。控除を利用していた期間と今後の控除額をシミュレーションし、総費用を試算しておきましょう。

4.3 税金申告の手順と期限

譲渡所得税の確定申告は、売却の翌年2月16日から3月15日までが期限です。必要書類（登記事項証明書、契約書、領収書など）を早めに揃えましょう。

5. 取引をスムーズに進めるコツ

5.1 信頼できる仲介会社の選び方

地域実績の豊富さ

担当者の専門知識（ローン・税務に詳しい）

ワンストップサポート体制

5.2 売買契約時の特約条項設定

ローン残債額を明記した特約

抹消費用の負担先

引渡し条件の明確化

5.3 価格交渉で失敗しないポイント

査定根拠を共有し、双方納得の数字を提示

交渉余地を事前に設定し、譲れない価格を明確化

6. Q&A：よくある質問と回答

Q. ローン残債が多くても売れますか？A. 任意売却や債務引受を活用することで売却可能です。ただし交渉と手続きに時間を要します。

Q. 売却代金でローンを残して一部繰上返済できますか？A. 可能ですが、金融機関の承認が必要です。手数料の有無や条件を事前確認しましょう。

Q. 売却と同時に引っ越し資金は確保できますか？A. 売却代金から手続き費用・税金を差し引いた手取額を試算し、資金計画を立てれば可能です。

7. まとめ：ローン返済中でも安心の売却サポート体制

住宅ローン返済中の売却には、残債確認、抵当権抹消、任意売却交渉、税務申告などのステップが伴います。しかし、事前準備と専門家のサポートを活用すれば、安心して売却を進められます。

筑西市に根差した「ひがの製菓（株）不動産部」では、残債確認から売却手続き、税務申告までワンストップでサポート。お客様一人ひとりの状況に合わせた最適プランをご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部