相続で取得した古家の売却：無料査定から契約までの流れ

～手間を抑えて円滑に進めるプロセス全解説～

はじめに

親や祖父母から「古家」を相続したものの、その後の維持管理や税金負担に悩み、売却を検討する方が増えています。特に築年数の経過した古家は、建物劣化やリフォーム費用といった不安要素が多く、売却手続きをスムーズに進めるには専門的な知識と段階的な計画が求められます。

本記事では、筑西市のひがの製菓（株）不動産部が、相続で取得した古家を売却する際の流れを、【無料査定】から【媒介契約締結】、【内覧対応】、【価格交渉】、【契約締結】、【決済・引き渡し】まで詳しく解説します。一般的なポイントと注意点を中心にご案内しますので、初めての売却でも安心してお読みいただけます。

第1章 売却準備：相続登記と書類整理

1-1. 相続登記と名義変更

相続によって古家を取得したら、まずは法務局で「相続登記」を行い、登記簿上の名義を相続人に変更します。これが完了しないと、売却手続きに入れません。

必要書類

被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

相続人全員の戸籍謄本

遺産分割協議書または遺言書

固定資産税評価証明書

登記申請書と手数料納付用の収入印紙

名義変更にかかる期間はおよそ2週間～1か月、専門家に依頼すると手間が省けます。

1-2. 建物・土地の現状把握

築年数が経過した古家は、建物と敷地の状態を正確に把握することが重要です。

建物検査（インスペクション）：劣化状況やシロアリ被害、雨漏りリスクを調査

敷地調査：境界線、接道状況、地盤の安全性を確認

設備・配管の確認：給排水管や電気配線、ガス配管の老朽度を検査

これらの調査報告書は、査定時の根拠資料としても有効です。

第2章 無料査定の申し込みと比較

2-1. 机上査定と現地査定

机上査定：所在地や土地面積、築年数と周辺データを基にインターネットや電話で概算価格を提示

現地査定：担当者が訪問し、建物状態や周辺環境、日当たりなどを確認して詳細な査定額を提示

最初は複数社で机上査定を受け、価格範囲を把握したうえで、信頼できる2～3社に現地査定を依頼すると効率的です。

2-2. 査定結果の比較ポイント

査定根拠の明示：成約事例や公示価格、路線価、建物劣化度合いの根拠を確認

査定額の幅：上限・下限の理由を把握して、適正価格を判断

担当者の提案力：修繕・リフォーム提案や販売戦略の具体性を比較

第3章 不動産会社選びのコツ

3-1. 相続物件の取扱実績

相続物件や古家売却の実績が豊富な会社は、税務・法務の知識や相続人調整のノウハウを持っています。実績数や担当者の専門資格（宅地建物取引士、相続診断士など）をチェックしましょう。

3-2. コミュニケーション体制

相続人間で情報共有が必要な場面も多いため、メール・電話・オンライン会議など柔軟に対応できるか、売主側のニーズに合わせた連絡方法を提供してくれるかを確認します。

3-3. 媒介契約の選択

相続物件はプライバシー管理が重要なので、専属専任媒介や専任媒介がおすすめです。

第4章 売り出し前の準備とリフォーム

4-1. 必要書類の準備

登記事項証明書、固定資産税評価証明、測量図

間取り図、設備仕様書、工事履歴の記録

インスペクション報告書

4-2. コストを抑えた印象改善

ハウスクリーニング：室内の汚れや臭いを除去

外壁・屋根の簡易補修：目立つ傷みを優先的に修繕

クロス張替え・床補修：視覚的印象をアップ

4-3. 写真撮影と360度ビュー

プロのカメラマンによる高品質な写真と、オンライン内覧用に360度ビューを用意し、遠方の買主にも物件の魅力を伝えます。

第5章 売却活動と内覧対応

5-1. 広告戦略

ポータルサイト掲載：SUUMO、HOME’S、at homeなど主要サイトへ掲載

SNS配信：地域コミュニティ向けにFacebookやLINEで情報発信

チラシ・地元紙広告：高齢層やネット不慣れ層への周知

5-2. 内覧対応のポイント

事前予約制：内覧者の本人確認と要望把握

現地案内：近隣環境やリフォーム可能性を説明

注意点の開示：建物の劣化箇所や法令制限を正直に伝え、信頼を得る

第6章 価格交渉と契約締結

6-1. 交渉準備

インスペクション報告書や周辺成約事例を資料化して提示

下限価格（最低受入価格）を売主間で統一し、譲歩ラインを設定

6-2. 売買契約書の留意点

手付金・中間金の設定：契約不履行リスクを軽減

瑕疵担保責任の範囲：築古物件特有の免責条項設定

引渡し条件：設備動作保証や清掃範囲を明確化

第7章 決済と引き渡し、その後のサポート

7-1. 決済当日の流れ

司法書士立会いのもと、売買代金の授受と所有権移転登記申請

固定資産税・都市計画税の按分精算

7-2. 引き渡し後の手続き

残置物処理や鍵交換、建物利用停止手続き

売主向け返済証明書や清算書の発行

7-3. アフターフォロー

税務申告サポート（譲渡所得税など）

必要に応じて売却後の境界トラブル対応

第8章 税務・法務のポイントまとめ

譲渡所得税の申告：所有期間に応じた税率と3,000万円控除の適用可否を確認

相続税の精算：相続時精算課税制度や小規模宅地等特例の有無を確認

司法書士・税理士との連携：正確な登記・申告でトラブル回避

まとめ

相続で取得した古家の売却は、相続登記から始まり、査定比較、業者選定、リフォーム、広告、内覧、交渉、契約、決済・引き渡し、そして税務申告に至るまで、多岐にわたるステップがあります。ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市エリアに特化したノウハウとワンストップサポート体制で、売却の各フェーズを円滑に進めます。まずはお気軽に無料査定・相談をお申し込みください。

ひがの製菓株式会社　不動産部