古い建物の売却相談急増！家売る前に知りたい

～築年数が経過した住まいをスムーズに手放すための８つのチェックポイント～

１．はじめに

近年、築30年以上を経た「古い建物」の売却相談が急増しています。少子高齢化による人口減少や空き家問題への社会的関心の高まり、住宅ローンの完済を機に実家を手放すケースの増加など、さまざまな要因が背景にあります。しかし、築古物件特有の構造・法規制・税務の問題を把握せずに売り出すと、売却期間が長引いたり、希望価格での成約が難しくなったりすることも。そこで本記事では、「ひがの製菓（株）不動産部」が筑西市エリアで日常的に受けるご相談をもとに、古い建物を売る前に必ず押さえておきたい８つのチェックポイントを解説します。

２．相談が増えている背景と古家売却の難しさ

空き家対策特別措置法の施行

2015年の施行以降、各市町村が「特定空き家」の危険度診断や行政代執行を強化。老朽化した建物は「危険な空き家」として行政指導を受ける可能性があり、所有者が早期に処分を検討するケースが増えています。

建物の劣化リスク

長期間メンテナンスを怠ると、雨漏り・白アリ被害・基礎ひび割れなど構造的欠陥が進行。買主からの内覧要望があっても「現状のままでは売れない」と判断される場合が少なくありません。

資産価値の減少スピード

木造住宅は築20年程度で法定耐用年数を超え、不動産評価額が大きく下がる傾向にあります。築古物件は土地の価値が主体であるため、建物の取り壊し費用や残置物処理費用を差し引いた実質的な売却価格を見積もる必要があります。

３．売却前に必ず確認！８つのチェックポイント

チェック①　建物状況の事前点検

専門業者によるインスペクション（建物診断）を受け、劣化箇所や補修の要否を把握。診断結果をもとに「最低限必要な補修範囲」を検討すると、買主に安心感を与え、契約までのプロセスがスムーズになります。

チェック②　耐震性の確認

1981年（昭和56年）旧耐震基準以前に建てられた建物は、耐震補強を行わないと大規模地震で倒壊リスクあり。耐震診断や簡易補強（ブレース設置など）の可否を調べ、査定時に「耐震補強済み」または「補強提案可」であることをアピールしましょう。

チェック③　権利関係の整理

相続や贈与が絡む古家の場合、登記簿上の所有者に未登記の方がいるケースや、共有名義のまま放置されたままになっているケースも。売却前に名義人全員の同意を得る手続きを完了させることが不可欠です。

チェック④　残置物の処理計画

古い家特有の残置物（家電・家具・農機具・倉庫の資材など）は、撤去費用が買主交渉の際に「値引き要因」となりやすい項目。売主負担で撤去するのか、買主に引き渡し条件として残すのか、事前に判断し業者見積もりを取得しておくと安心です。

チェック⑤　税務・費用面のシミュレーション

譲渡所得税：築古物件でも売却益が生じれば課税対象。所有期間によって税率が変わるため、売却時期との兼ね合いを考慮。

固定資産税・都市計画税：解体後の評価替えや更地化による税額変動を事前に把握。

解体費用：構造・延床面積に応じて100万円～300万円程度かかる場合あり。

これらの費用を想定し、売却価格が残債や自己資金補填とバランスするか検討しましょう。

チェック⑥　売却方法の選択肢

更地渡し売却：解体後に更地として販売。買主の用途選定に幅が出る反面、解体費用が必要。

建物付き売却：現状有姿（瑕疵担保免責）で売り出し、買主が自ら解体・リフォーム。価格は更地売却より低めに設定。

土地活用プラン併用：駐車場化や資材置場としての賃貸活用を提案し、賃料収入を得ながら買主候補を募る。

チェック⑦　適切な査定と価格設定

机上査定：周辺相場・公示地価・路線価などをもとにおおよその価格帯を把握。

訪問査定：建物・地盤・道路付けなど現地調査を踏まえた精密査定。

築古物件では「土地評価－解体費用」が基準となる場合もあるため、査定内訳を丁寧に確認し、不動産会社とすり合わせを行いましょう。

チェック⑧　信頼できる不動産業者選び

古い建物の売却には、一般住宅とは異なる専門知識とネットワークが必要です。以下の点を参考に業者を選びましょう。

インスペクション提携実績：建物診断の実施体制があるか

解体業者との連携：見積もり取得や補助金申請のサポート可否

査定根拠の透明性：土地評価・建物評価・費用想定を明示できる

相談窓口の柔軟性：電話・メール・オンライン・訪問など、相談方法が豊富

４．売却の流れと留意点

事前無料相談・資料準備

売却予定地の公図・固定資産税評価証明、ローン残高証明（ある場合）、登記簿謄本などを用意し、無料相談で現状課題と想定価格をすり合わせ。

媒介契約締結

専任媒介契約または一般媒介契約を選択。築古物件では「専任媒介」のほうが集中的な販売戦略を立てやすい場合があります。

査定・販売戦略の立案

解体プラン、有姿売りプラン、土地活用プランを比較し、ターゲット層（事業者・投資家・DIY愛好家など）に合った販売方法を決定。

広告・集客

ポータルサイトはもちろん、事業用地専門サイトや地元商工会議所、建材業者ネットワークなど幅広いチャネルを活用。

内覧・交渉

内覧時にはインスペクション結果や解体見積、補修提案プランをセットで提示。買主のニーズを的確に把握し、交渉に臨みます。

売買契約締結

瑕疵担保責任の範囲、解体費用負担、引渡し時期などを契約書に明記し、トラブル防止。

引渡し・アフターフォロー

解体完了後の更地引渡し、残置物撤去、税務申告支援など、取引後のサポートも含めて完了まで伴走します。

５．まとめ

古い建物の売却は、築浅住宅とは異なる専門知識と事前準備が不可欠です。建物診断、耐震性確認、権利関係整理、残置物処理、税務・費用想定、売却方法選定、適切な査定、そして業者選び――これら８つのチェックポイントを押さえることで、スムーズかつ納得できる条件での売却が実現します。筑西市の「ひがの製菓（株）不動産部」では、無料相談から引渡し後のアフターフォローまで一貫してサポート。古い建物を手放す前に、ぜひお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部