借地でも売れる？不動産業者が解説する売却のリアル

〜借地権付き不動産を手放す前に知っておきたい基礎知識と実務ポイント〜

1. はじめに

「土地は借りているので売却できない」──そんな誤解を抱く借地権所有者の方は少なくありません。しかし実際には、借地権付きの建物や借地権そのものを第三者に売却する方法があり、条件次第では市場での取引も可能です。とはいえ、底地（地主）との関係調整や借地契約の条件確認、法的手続きなど、売却活動には気を付けるべきポイントが多々あります。

本記事では、筑西市を拠点に不動産売却を手がける「ひがの製菓（株）不動産部」が、借地権付き不動産を売る際のリアルな流れと注意点を詳しく解説。借地権の種類、売却手続きのステップ、価格交渉のコツ、税務・法務上のポイントまで、実践的なノウハウをまとめました。借地権をお持ちで「売却したい」「利益を最大化したい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

2. 借地権付き不動産の“売却対象”とは

2-1. 借地権そのもの（権利売買）

定期借地権：契約期間があらかじめ定められており、満了後は更地返還義務あり。契約期間中は権利として売買可能。

普通借地権：契約期間が30年以上で、更新請求権を借地人が有するため相続や譲渡が認められやすい。

2-2. 借地権付き建物（所有権移転）

借地権の上に建てた建物を第三者に売却するケース。買主は建物の所有権を得ると同時に借地権者として地主と新たに契約を結ぶ必要があります。

2-3. 底地（底地権）の譲渡

借地権者ではなく地主側の売却。借地権者に地代の増減や契約条件変更の承諾が必要となる場合があります。

3. 売却の基本ステップ

借地権の権利関係確認

借地権契約書、登記事項証明書、増改築許可書などを収集。

借地権の種類（普通／定期）、存続期間、更新条件、地代の見直し条項などを把握。

査定と価格設定

借地期間残存年数や地代水準、周辺の借地付き物件取引事例をもとに査定。

定期借地権は残存期間が短いほど価格に影響。普通借地権は更新可能性を加味。

販売戦略の立案

借地権のまま売却するか、地主との底地売買交渉を進めて底地・借地権と同時売却するかを検討。

媒介契約の締結

借地権取引に実績のある仲介会社と専任媒介契約を結び、情報公開と販売活動をスタート。

交渉・売買契約

買主候補との価格・契約条件交渉。地代変更や更新条項の記載内容を明確化。

契約書に借地権譲渡承諾条項や地代増減の取決めを盛り込み、トラブルを防止。

引渡し・登記手続き

借地権譲渡登記（借地権設定登記の変更）および建物所有権移転登記を司法書士に依頼。

4. 価格査定時に重視すべき3つの要素

4-1. 残存期間と更新性

定期借地権：残存期間が価格に直結。期間満了後の更地返還費用を差し引いて計算。

普通借地権：更新請求権があるため、借地期間終了時にも借地権を継続できる可能性を評価。

4-2. 地代水準の市場比較

周辺相場の借地権地代と比較し、割安・割高要因を洗い出す。

地代の更新時期や変動ルールが買主候補にとってどれだけリスクかを価格に反映。

4-3. 建物価値と再建築可否

建物の築年数や構造、メンテナンス履歴を査定。

用途地域や建蔽率・容積率制限により再建築が可能かどうかが、建物付き売却の評価に大きく影響。

5. 底地との一括売却で価値を引き出すポイント

借地権と底地（地主の権利）を同時に第三者に売却できれば、買主にとっては底地リスクがなくなり、高値売却のチャンスが広がります。しかし、地主の協力が不可欠です。

地主へのアプローチ

将来の地代収入を買い取る形で底地権を譲渡する「底地買い取り提案」を実施。

地主にとっても一括現金受領のメリットを提示し、交渉を円滑に進めます。

底地買い取り価格の算定

底地収益還元法を用いて、地代収入の現在価値を算定。買主が負担する底地価格を明確化。

一括売却スキームの資料化

借地権／底地双方の権利関係整理図、収支シミュレーション、承諾取得プロセスをまとめ、買主候補に提示。

6. 契約書類と登記手続きの注意点

6-1. 借地権譲渡承諾書の取得

借地契約書に譲渡禁止条項がある場合、地主の承諾がなければ売買契約自体が無効となるリスクがあります。事前に正式な承諾書を取得しておくことが必須です。

6-2. 登記申請のタイミング

借地権設定登記の変更登記：売買後すみやかに登記して、買主の権利を確定。

建物所有権移転登記：借地権譲渡登記と同時並行で進め、引渡し後のトラブルを防ぎます。

6-3. 司法書士への委任

借地権付き不動産は登記手続きが複雑なため、専門知識を有する司法書士へ一括委任し、漏れなく進行する体制を整えましょう。

7. 税務上のポイント

譲渡所得税の計算基準

借地権のみ譲渡する場合でも、譲渡所得税の「譲渡資産」に含まれます。取得費の按分方法や譲渡費用の計上方法を税理士と確認。

事業用資産との区分

借地権を事業用資産として利用していた場合、長期譲渡所得の適用要件の検討が必要。

相続税・贈与税の影響

相続発生時に借地権の評価額が小さいため他資産で相続税が偏りやすく、売却タイミングでの資産組み換えを考慮。

8. トラブル回避のための心得

権利関係の抜け漏れチェックリストを作成し、地主・借地人・買主それぞれの確認項目を整理。

コミュニケーションプラン：地主・買主・不動産会社・司法書士がいつ、どの情報を共有するかを明確に。

契約書の専門家チェック：譲渡承諾条項、更新条項、地代見直し条項などを弁護士・司法書士に必ず確認してもらいましょう。

9. まとめ

借地権付き不動産は、一般の所有権物件と比べて売却が難易度高に思われがちですが、借地権の種類や残存期間、地代水準、建物価値、底地とのスキーム構築などを適切に整理すれば、十分に市場での取引が可能です。筑西市のひがの製菓（株）不動産部では、借地権付き不動産の売却に特化したノウハウと、地主交渉や登記・税務の専門家ネットワークを活用したワンストップサポート体制を整えています。

まずはお気軽にご相談いただき、借地権付き不動産を手放す最適なプランを一緒に考えましょう。お問い合わせをお待ちしております。

ひがの製菓株式会社　不動産部