古家のある土地は売れない？地元不動産会社に学ぶ活用方法

―眠れる資産を見直し、価値を引き出すためのポイント―

はじめに

築年数が経過した古家の併存する土地は、「建物の解体費用がかかる」「古家の瑕疵が買主に敬遠される」といった理由から、「売れにくい」「値段が低く提示される」といったイメージをお持ちの方が多いでしょう。しかし、地元筑西市を中心に数十年にわたって取引を手がけてきたひがの製菓（株）不動産部では、古家付き土地にもさまざまな活用の糸口があると考えています。本記事では、古家付き土地の売却・活用で押さえておきたいポイントと、その進め方について解説します。

1. なぜ古家付き土地は敬遠されがちなのか？

1.1 解体費用の負担

古家をそのまま残したまま売却すると価格交渉時に「解体費用分を値引いてほしい」という買主からの要望が出やすくなります。一般的な木造家屋の解体費用はおよそ5～10万円／坪とされるため、仮に20坪の建物があれば100万円～200万円もの費用が必要です。

1.2 建物の瑕疵・耐震性リスク

築30年以上の建物だと、雨漏り、シロアリ被害、耐震性能不足など、見えないトラブルを懸念されます。インスペクション（住宅診断）を行わないまま売却すると、買主が不安視して成約が難航することも少なくありません。

1.3 手間と時間のコスト

解体の手続きには自治体への届出、近隣への挨拶回り、廃材の運搬・処分手配など手間も多く、着手から完了まで1～2ヵ月程度を要します。高齢の相続人や遠方在住の売主にとっては、大きな負担となるでしょう。

2. 売却前に検討したい「３つのステップ」

ステップ１：現地調査と税込みコストの把握

建物状況の確認

建築確認済証、既存不適格建築物の有無

インスペクションによる劣化状況レポート取得

解体・整地の概算見積もり

構造・延床面積から解体費を算出

廃材処分費・残置物撤去費を含む見積もり取得

固定資産税評価額の把握

古家付き評価と更地評価の差額（更地にした際の税負担増）を試算

ステップ２：売却プランの選択

現況（古家有り）のまま売却

買主側で解体・リフォームを希望する場合に適す

「現況渡し」で手間を省ける反面、価格は相場より低めになる

更地化して売却

価格は上がる可能性が高いが、解体費用・手間は売主負担

更地渡しのメリットとして、新築・造成需要者に人気

現況渡し＋解体費用値引きプラン

解体着手前に売買契約を締結し、引渡し時に売主が解体

買主がリフォームしやすい形態として設計

ステップ３：専門家との連携

地元建設会社・解体業者との提携

解体工事をワンストップで手配できる体制を構築

廃材リサイクル対応や低価格プランの導入

行政・法務サポート

農地転用や開発許可が必要なケースの事前調整

相続登記や境界確定の手続きを同時進行

3. 古家付き土地ならではの活用アイデア

3.1 部分的に残して貸しスペース化

倉庫・ガレージ利用

使える範囲が残る場合、倉庫や駐車場として短期賃貸に活用

アトリエ・作業場レンタル

DIY愛好者やアーティスト向けの小規模レンタルスペースとして販売前に収益化

3.2 農地や緑地への転用

家庭菜園・コミュニティガーデン

地域住民や団体に貸し出し、維持管理を委託することで固定資産税軽減

ソーラーシェアリング

農地転用後、太陽光パネルを設置して電力販売収入を見込む方法

3.3 分筆・一部売却

敷地を分割し売りやすい広さに調整

200～300㎡を超える広い土地は、住宅用の区画（50～100㎡程度）に分筆

公道への接道を確保した区画を優先的に販売

接道義務クリアの区画は価値が高まりやすい

3.4 相続対策としての活用

共有持分だけ先行売却

共有名義の相続人がいる場合、個別に持分のみを売却し、現金化できる

売却損益の織り込み

建物が老朽化して赤字が見込まれる場合、譲渡損失を評価して相続税の軽減を図る

4. 売却活動をスムーズに進めるためのポイント

4.1 媒介契約の選び方

地域密着の専任媒介契約

情報が一社に絞られることで、古家付き土地の特殊性を理解した集中的な営業が可能

手数料や広告戦略の確認

解体予定を前提とした広告掲載や更地イメージパースの制作を許可するプランを選定

4.2 広告・PRの工夫

古家のリノベーション案をイメージ化

解体・更地化だけでなく、「改修して賃貸併用住宅に」といった提案型チラシを作成

ターゲット別チラシ配布

DIY愛好者、建築会社、投資家など、活用アイデアにマッチする層に絞って配布

4.3 内覧時の留意点

室内外の簡易避難ルート確保

古家内の床抜けや雨漏り箇所はテープやフェンスで立ち入り禁止にし、安全確保

境界表示の明示

売主と買主のトラブルを回避するため、ブロック塀や境界杭を明示した現地図を用意

おわりに

「古家のある土地は売れない」というのは誤った固定観念です。解体コストや瑕疵リスクを事前に把握し、売却プランや活用方法を選択することで、眠ったままの資産に新たな価値を見出すことができます。ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市の風土と市場動向に精通したスタッフが、古家付き土地の売却から活用プランの立案、法務・税務の調整までワンストップでサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部