借地の家を売却したい！相談から成功までの流れを解説

地主との契約解除から権利移転まで、安心して手放すためのステップ・バイ・ステップ

はじめに

借地権付きの家は土地を所有せずに建物のみを所有できるメリットがある一方、売却時には「底地（地主）との契約解除」や「借地権価格の評価」など、所有権物件とは異なるプロセスと注意点が数多く存在します。筑西市の不動産売却専門“ひがの製菓（株）不動産部”では、借地権物件を手放す際の不安を解消し、スムーズに成約へとつなげるための流れを詳細に整理しました。本記事では、相談前の準備から査定、媒介契約、売買契約、引き渡し、権利移転登記まで、借地付き住宅売却の全ステップをわかりやすく解説します。

相談前の事前準備：権利関係と契約内容の確認

1-1. 借地契約書の入手・確認借地権の種類（普通借地権・定期借地権）や契約期間、更新条項、地代改定条件、契約解除方法などを正確に把握しておくことが最初の一歩です。

1-2. 底地権者（地主）リストの作成地主氏名・住所、連絡先、過去の地代未納履歴や契約承諾料の有無などを整理し、売却交渉に備えましょう。

1-3. 建物登記事項・公図の取得借地権部分の登記事項証明書と公図を準備し、建物面積・所在を明確化。査定担当者への提出もスムーズになります。

相談先の選び方：専門家ネットワークの活用

不動産仲介会社：借地権物件を扱った実績のある業者を選定

司法書士：権利移転登記や承諾料支払いの登記手続きをサポート

弁護士・行政書士：契約書の解釈や地主との交渉支援

税理士：譲渡所得税・印紙税等の税務相談

査定の流れ：借地権評価と底地評価

3-1. 借地権価格査定建物評価と借地権割合（路線価×借地権割合）を組み合わせ、借地権の時価を算定します。

3-2. 底地（底地権）評価方式地主が有する底地権の価値は、将来更地返還時の土地価格から算出。DCF法や比準価格方式を用います。

3-3. 総合評価売却対象物件の市場価格は「借地権価格＋底地価格」で評価されますが、実際は借地権付き建物だけを売りたいケースが多く、底地部分は地主と協議のうえ処理します。

媒介契約の締結：互いの役割と情報管理

4-1. 専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリット借地付き物件は情報漏洩による条件交渉リスクが高いため、情報管理が厳格な専属専任媒介を選ぶと安心です。

4-2. 契約書に盛り込む特約事項・地主承諾取得のスケジュールと費用負担・地代未納清算の手順・承諾料・譲渡承諾料の支払い条件・契約解除時の違約金規定

資金計画と費用試算：売却収支の見える化

仲介手数料、登記費用、譲渡承諾料、固定資産税清算金などをリスト化

売却代金から各種費用を差し引いた手取り金額を試算

売却不足時の自己資金補填プランも検討

売買契約のポイント：借地権特有の条項設定

6-1. 借地契約承諾特約の付加契約書に「地主承諾取得前提」の特約条項を盛り込み、地主の同意を得られない場合の解除条件を明確化。

6-2. 地代清算と譲渡承諾料支払特約既存地代の未納清算と譲渡承諾料の支払方法・期日を契約書に記載し、トラブルを予防します。

引き渡しから登記手続きまで

7-1. 地代・諸費用の日割清算引渡し日基準で未払地代や固定資産税を日割り清算します。

7-2. 抵当権抹消と借地権移転登記司法書士に依頼し、買主への所有権移転登記および借地権設定変更登記を速やかに完了させましょう。

税務申告と控除制度の利用

譲渡所得税の長期・短期区分と税率

3,000万円特別控除など居住用財産の特例適用可否

課税価格の算定（譲渡費用控除、取得費加算）

トラブル回避のためのリスク管理

地主との事前協議を怠らない

契約時・引渡時の書類チェックリストを活用

売買後のクレーム対応窓口を設定

まとめ

借地権付き住宅の売却は、底地権者（地主）との交渉や契約承諾手続き、借地権・底地評価など、独自のプロセスを正確に踏むことが成功の鍵です。筑西市のひがの製菓（株）不動産部では、借地権物件の専門知識と地主交渉ノウハウを駆使し、お客様の大切な資産を最適価格で円滑に売却するお手伝いをします。まずは無料相談で、借地契約書のチェックから始めましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部