住宅ローン残債がある場合の不動産査定とは？

〜残債があっても売却可能？その手続きとポイントを解説〜

不動産売却を検討する際、多くの方が悩むポイントの一つが「住宅ローンの残債がある場合の対応」です。まだ住宅ローンが完済されていない状況で不動産を売却することは、可能なのでしょうか？また、その際にどのような手続きが必要になるのでしょうか？

本記事では、筑西市で不動産売却をサポートするひがの製菓（株）不動産部が、住宅ローン残債がある場合の不動産査定と売却の流れについて詳しく解説します。住宅ローンの残債を抱えている方も、安心して売却の一歩を踏み出せるよう、ぜひ参考にしてください。

 1. 住宅ローン残債がある場合でも売却は可能？

結論から言うと、住宅ローンの残債が残っている状態でも、不動産の売却は可能です。ただし、ローンの残債を一括で返済する必要があるため、その点を踏まえた手続きや条件を理解することが大切です。具体的には、売却後に得られる売却代金から住宅ローンを完済できるかが大きなポイントとなります。

 ローン残債が売却代金を上回る場合

売却代金が住宅ローンの残債を上回る場合は、売却代金でローンを全額返済し、残りの金額を手元に残すことができます。この場合は、比較的スムーズに売却手続きが進みます。

 ローン残債が売却代金を下回る場合

一方、売却代金が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合でも、売却は不可能ではありません。ですが、その場合には不足分を現金で補填する必要があります。また、場合によっては金融機関との相談で「買い替えローン」を利用し、残債を新しいローンに組み替える方法もあります。

 2. 住宅ローン残債ありの不動産査定の流れ

 ステップ1：不動産会社に査定を依頼する

まずは、信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産の査定とは、現在の市場価格を見積もるプロセスであり、売却時にどの程度の金額が得られるかの目安となります。筑西市の地元密着型の不動産業者であるひがの製菓（株）不動産部では、地域特有の市場動向を把握し、正確かつ公正な査定を行っています。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、土地や建物の情報をもとに簡易的な見積もりを行う方法です。対して訪問査定は、実際に不動産を確認し、詳細な状態や立地条件を踏まえて査定額を算出します。住宅ローン残債がある場合、訪問査定を選ぶことをお勧めします。現状をより正確に把握するためです。

 ステップ2：住宅ローンの残高確認

次に、現在の住宅ローンの残高を確認します。これは、売却代金が残債を上回るかどうかを確認するために必要です。ローンの残高は、金融機関からのローン明細書やインターネットバンキングで確認できます。不明な点があれば、金融機関に問い合わせて詳細を確認することが重要です。

 ステップ3：売却に向けた計画立案

査定額とローン残債が判明したら、売却計画を立てます。売却代金でローン残債を完済できる場合はスムーズに進められますが、完済できない場合には追加の資金が必要となります。また、次の住まいの購入や引っ越し費用も考慮する必要があります。

 3. ローン残債ありの売却時に気をつけたいポイント

住宅ローン残債がある場合、不動産の売却にはいくつかの重要なポイントがあります。以下に、その中でも特に注意すべき点を挙げます。

 ポイント1：売却に伴う費用も考慮する

不動産売却には、仲介手数料や譲渡所得税などのさまざまな費用が発生します。これらの費用は売却代金から差し引かれるため、売却後に実際に手元に残る金額が予想より少なくなることもあります。特に、仲介手数料は売却価格の3％＋6万円（消費税別途）が一般的な相場です。したがって、売却代金と住宅ローン残債を計算する際には、これらの費用も含めて計画を立てる必要があります。

 ポイント2：金融機関との相談

オーバーローンの場合や、売却後に住まいを買い替える場合、金融機関との相談が不可欠です。多くの場合、ローンの残債がある状態で新たな住宅を購入するためには、「買い替えローン」や「つなぎ融資」を利用することになります。これらの融資をスムーズに受けるためにも、事前に金融機関と相談し、必要な手続きや条件を確認しておきましょう。

 ポイント3：売却時期の見極め

不動産の市場価格は、時期や経済状況によって変動します。売却のタイミングを慎重に見極めることも、成功する不動産売却のカギです。特に、住宅ローン残債がある場合は、少しでも高く売却できるタイミングを狙うことが重要です。ひがの製菓（株）不動産部では、地域の不動産市場の動向を常に注視しており、最適な売却タイミングをアドバイスしています。

 4. まとめ

住宅ローン残債がある状態での不動産売却は、決して珍しいことではありません。しかし、そのためには正確な情報と適切な手続きを踏まえることが重要です。筑西市の不動産事情に詳しいひがの製菓（株）不動産部では、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランを提案し、安心して不動産売却を進められるようサポートします。

住宅ローンの残債があっても、まずはお気軽にご相談ください。私たちが、あなたの不動産売却をしっかりとサポートいたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部